Emirates REIT将4亿美元伊斯兰债券再融资至2.05亿美元，并在2024年创下净资产价值新高

Emirates REIT是阿联酋最大的上市伊斯兰合规REIT，2017年通过发行伊斯兰债券借款4亿美元，于2022年12月到期。当新冠疫情冲击迪拜房地产时，它提议将无担保债券交换为有担保的、期限更长的票据——但在2021年6月，一群机构债权人反对这些条款，在只有57%的投票持有人支持（而要求是75%）后，该计划被撤回。

该REIT继续谈判。2022年12月，它完成了再融资：3.8亿美元的新有担保伊斯兰债券，2024年12月到期，并有一年的延期选择权和更高的利润率。随后，它通过出售资产来去杠杆——2024年以2000万美元出售Trident Grand Mall，以1.96亿美元出售Office Park——并进行部分赎回。

2024年12月，Emirates REIT完全再融资了剩余额度，新的2.05亿美元高级有担保伊斯兰债券于2028年到期，利率为7.5%（第四年升至8.25%），惠誉评级为BB+。2024财年业绩显示了回报：利润增长64%至2.09亿美元，融资价值比降至24%——2014年以来最低——净资产价值增长42%至历史新高7.08亿美元。

债务从4亿美元降至2.05亿美元、2028年到期的有担保伊斯兰债券，利率为7.5%；2024财年利润增长64%至2.09亿美元；融资价值比降至24%；净资产价值增长42%至创纪录的7.08亿美元。

2022年将债券担保并延长到期日为资产出售赢得了时间。

出售Trident Grand Mall和Office Park带来了2.16亿美元的收益，用于偿还债务并缩减伊斯兰债券规模。

2023-24年的部分赎回在最终再融资前进一步减少了融资额度。

2024年伊斯兰债券更便宜——7.5%对比之前提升后的利率——结构性地降低了融资成本。

被否决的重组是重新谈判的信号，而不是放弃：Emirates REIT带着担保条款回来，通过资产出售去杠杆，并在后来以比原债券更低的成本再融资。

去杠杆持续到2025年：融资价值比从一年前的41%降至20%，净资产价值达到创纪录的8.579亿美元，2025年第一季度净利润增长六倍以上至1.497亿美元。曾经威胁REIT的债券纠纷最终变成了一次资本结构调整，产生了其历史上最好的业绩。