PropertyGuru 把 REA 变成股东，SPAC 上市估值 17.8 亿美元——26 个月后私有化

PropertyGuru 2007 年在新加坡由 Steve Melhuish 和 Jani Rautiainen 创立，作为房产搜索门户，通过收购在东南亚扩张（2018 年收购越南的 Batdongsan.com.vn）。增长需要资金：2019 年净亏损 3850 万新元，2020 年 1440 万新元，2021 年上半年 1.506 亿新元（主要是优先股公允价值变动），原定 2019 年 ASX 上市的计划被取消。

两笔交易决定了转折点。2021 年 8 月，PropertyGuru 通过发行股权收购了 REA Group 在马来西亚和泰国的门户网站（iProperty、thinkofliving、Brickz、Prakard）——REA 获得约 18% 股权并承诺投入 5200 万美元，将竞争对手变成基石股东。2021 年 7 月，宣布与 Richard Li 的 Pacific Century 和 Peter Thiel 的 Thiel Capital 旗下的 SPAC 公司 Bridgetown 2 Holdings 合并，市值约 17.8 亿美元；交易于 2022 年 3 月 18 日完成（NYSE: PGRU，企业价值约 13.6 亿美元，股权价值约 16.1 亿美元，募资总额约 2.54 亿美元），开盘价 8.46 美元，涨 1.56%。

公开市场从未将股价重新定到 10 美元的 PIPE 价格之上（2024 年 8 月为 6.26 美元），尽管 2023 年扭亏：营收 1.5 亿新元（增长 11%），调整后 EBITDA 1900 万新元，第四季度净利润 100 万新元，现金 3.06 亿新元。2024 年 8 月 16 日，EQT Private Capital Asia 同意以每股 6.70 美元（约 11 亿美元）收购公司；交易于 2024 年 12 月 13 日完成，PGRU 退市——整个上市周期仅 26 个月。

通过换股将 REA 的马来西亚和泰国门户并入，SPAC 上市估值 17.8 亿美元（募资约 2.54 亿美元），2023 年扭亏：营收 1.5 亿新元，调整后 EBITDA 1900 万新元。

换股收购在不烧现金的情况下消除了相邻地区的竞争对手——REA 的 18% 股权使其成为盟友，其门户网站一夜之间填补了马来西亚和泰国的市场。

SPAC 的资本缺乏耐心：同样的资产在 2022 年定价 17.8 亿美元，2024 年仅值 11 亿美元——私有化是用 EQT 的耐心资本替换了公开市场的短期资金。

每个市场都有两个时钟——资产的时钟和资本的时钟；当它们不同步时，之后必然会有重新定价。26 个月完成 SPAC 往返，最终折价 38%，这就是时间的代价。

退市后，PropertyGuru 保留新加坡总部：基本面依然稳健（现金 3.06 亿新元，2023 年第四季度开始盈利），2024 年的退出（裁员 79 人，出售 Rumah.com、FastKey）是修剪，而非困境。EQT 的耐心资本取代了公开市场的时钟；自 2007 年以来引领新加坡、马来西亚、泰国和越南市场的同一批门户网站，现在重新归属私人所有者。