凱悅賣掉旗下飯店，轉型為品牌網絡——收費型收益現占利潤八成

過去十餘年間，凱悅從一家持有大量高昂房地產的飯店公司，轉型為《財星》所稱的「奢華飯店的波克夏海瑟威」——一個持有大量飯店品牌的旅宿網絡。執行長馬克·霍普拉馬齊安（Mark Hoplamazian）曾任普利茲克家族（Pritzker）的財務顧問，並於2009年帶領公司上市；儘管希爾頓與萬豪在退出飯店持有業務上起步更早，他仍啟動了這項變革。

其運作機制簡單而持續：出售大片房地產，並將釋出的數十億資金重新投入高檔與奢華飯店產品線——自2017年以來至少完成10筆收購，包括Dream、Thompson、Miraval、Alila、Standard（2024年）以及Chicago Athletic Association。凱悅目前在大約80個國家經營近1,500家飯店與度假村，多數為管理或特許經營，而非自有。

根據摩根大通分析師的數據，收費型收益（管理、營運與特許經營收入）占凱悅總額的比重，從2015年的44%升至2019年的57%，再到今日的80%，公司目標是在2027年超過90%。這波收購熱潮也擴大了凱悅的奢華偏向——其客房中超過70%屬於奢華或高檔偏上等級，明顯領先萬豪（51%）與希爾頓（28%）——管理層將此與Hyatt Studios、Hyatt Place等中階品牌搭配，以在「K型經濟」中抵禦景氣下滑。

霍普拉馬齊安自己的解釋符合投資人邏輯：「華爾街偏好將不同的業務基礎分開……如果你有收費型業務，就能對它進行評估，也更容易與其他公司比較。」他表示，出售房地產「確實能讓人集中注意力」於品牌建設，而不是在資產管理與品牌建設之間分散精力。（這波輕資產轉型中的疫情篇章——2020至2022年的飯店出售與利潤反彈——在本檔案中另有專條。）

收費型收益：2015年占總額44%，2019年57%，2026年80%，目標2027年達90%以上（摩根大通）；自2017年以來完成10餘筆品牌交易；在約80個國家擁有約1,500家飯店

收費型模式能產生更高、更可預測的收益，並使公司免受房地產波動與沉重維護資本支出的影響。

華爾街會給予能夠評估與比較的業務更高估值，因此將收費型現金流與房地產持有分離，會使股價獲得重新評價。

資產出售在困境中的奢華品牌可供收購之際釋出數十億現金，讓凱悅得以「買進」成長，而非自行建構。

橫跨眾多收購品牌的忠誠度計畫，比僅涵蓋自有飯店的計畫更有價值——每一筆收購都為這個網絡注入養分。

專注於奢華擴大了結構性優勢：凱悅的客群原本就比規模更大的競爭對手更為高檔。

掌握客戶關係勝過擁有建築物：剝離資本密集的資產可為品牌收購提供資金，而一項可衡量的組合目標——收費型收益占盈餘的比重——能讓轉型保持誠實。

截至2026年1月，凱悅的目標是在2027會計年度將收費型收益推升至90%以上，同時也指出其對休閒旅遊的高度依賴可能在景氣下滑時造成傷害——這也是為何在建專案中占比最大的是Hyatt Studios與Hyatt Place等較平價品牌的原因之一。《財星》報導指出，該公司芝加哥總部的展示牆止於2000年：其餘的故事仍在書寫中。