Emaar gliederte Emaar Malls wieder ein und machte damit die Abspaltung von 2014 rückgängig, um die Volatilität zu senken

Emaar Malls entstand am Höhepunkt des Marktes: Die Abspaltung des Eigentümers des Dubai Mall im Jahr 2014 war der größte Börsengang der VAE seit 2007 und spülte den Emaar-Aktionären rund 1,6 Mrd. USD bei nahezu dem 30-fachen des Gewinns in die Kasse, wobei die Muttergesellschaft 84,6 % behielt. Sieben Jahre später hatte sich die eigenständige Geschichte ins Gegenteil verkehrt – ein reines Investment auf Dubai-Einkaufszentrumsmieten war genau das Falsche, als COVID die Touristen stoppte, und die Einheit gewährte ihren Mietern mehr als 1 Mrd. Dh an Mietnachlässen.

Im März 2021 empfahlen die Verwaltungsräte beider Unternehmen einstimmig eine gesetzliche Fusion auf reiner Aktienbasis: Aktionäre von Emaar Malls sollten 0,51 Emaar-Properties-Aktien je Malls-Aktie erhalten, und das Einkaufszentrumsgeschäft sollte als hundertprozentige Tochtergesellschaft der börsennotierten Muttergesellschaft neu aufgestellt werden. Emaar Malls schloss am Tag der Ankündigung bei 1,69 Dh gegenüber 3,63 Dh der Muttergesellschaft. Die Transaktion versprach eine unmittelbare EPS-Steigerung für die Malls-Aktionäre, die vollständige Konsolidierung der Einzelhandelserträge und -cashflows sowie ein stärkeres Kreditprofil für die Gruppe.

Die strategische Logik war Konzentration: Das Management argumentierte, die Kombination mache Emaar Properties zum „größten integrierten und diversifizierten Immobilienunternehmen der MENA-Region“, indem sie den Anteil der Erträge aus wiederkehrenden Geschäften – Einkaufszentren, Hotels, Vermietungen – erhöhe, die ihren Wert in einem Abschwung besser halten als Verkäufe von Off-Plan-Entwicklungen. Die Vereinfachung wurde rasch strukturell: Bis August 2021 prüfte Emaar den Verkauf von Namshi, dem E-Commerce-Modeasset der Einkaufszentrumssparte, an dem es sich 2018 beteiligt hatte und das es 2019 für rund 130 Mio. USD vollständig erworben hatte.

100%ige Konsolidierung der Erträge und Cashflows der Einkaufszentren, eine unmittelbare EPS-Steigerung für die Inhaber von Emaar Malls, mehr wiederkehrende Erträge und ein stärkeres Kreditprofil der Gruppe.

Die Pandemie bewies den Sinn der Fusion: Ein eigenständiger Einzelhandelsvermieter musste mehr als 1 Mrd. Dh an Mietnachlässen aus eigener Bilanz verkraften, während die diversifizierte Muttergesellschaft den Schock abfedern konnte.

Zwei an der Börse von Dubai notierte Emaar-Gesellschaften verdoppelten Offenlegung, Governance und Indexgewichtung, ohne dass sich daraus ein Finanzierungsvorteil ergab, nachdem das Kapital aus der Börsengangs-Ära aufgebraucht war.

Die reine Aktienstruktur im Verhältnis 0,51 gab den Malls-Aktionären einen Anteil an der stärkeren Muttergesellschaft statt Bargeld – keine neuen Schulden und eine unmittelbare Steigerung des Ergebnisses je Aktie.

Die vollständige Konsolidierung erhöhte den Anteil wiederkehrender Erträge an den Gruppenerträgen, was nach Einschätzung des Managements die Kapitalkosten der Gruppe senken und ihr Kreditprofil verbessern würde.

Eine Einheit börsennotieren, wenn der Markt sie finanzieren will; sie wieder eingliedern, wenn der Markt nicht mehr für die Hülle zahlt. Die Unternehmensstruktur sollte sich am Kapitalumfeld orientieren, nicht an Organigramm-Stolz.

Die Fusion durchlief 2021 von der Empfehlung des Verwaltungsrats bis zu den Aktionärsgenehmigungen und gliederte die Einkaufszentrumssparte als hundertprozentige Tochtergesellschaft wieder unter die börsennotierte Muttergesellschaft ein. Die vereinfachte Struktur ermöglichte die Bereinigung des Portfolios: Innerhalb weniger Monate holte Emaar Bankberatung für einen direkten Verkauf von Namshi ein, wobei der Erlös auf 600 Mio. bis 700 Mio. USD geschätzt wurde, und der Umsatz der E-Commerce-Einheit hatte im ersten Halbjahr 2021 685 Mio. Dh erreicht – Vermögenswerte, die innerhalb einer saubereren Gruppenstory mehr wert waren als innerhalb eines börsennotierten reinen Einzelhandelsunternehmens.