Emaar reabsorbió Emaar Malls y revirtió su escisión de 2014 para reducir la volatilidad

Emaar Malls nació en la cima del mercado: la escisión en 2014 del propietario del Dubai Mall fue la mayor OPI de los Emiratos Árabes Unidos desde 2007, recaudó unos 1.600 millones de dólares para los accionistas de Emaar a cerca de 30 veces beneficios, y la matriz conservó el 84,6%. Siete años después, la historia independiente se había invertido: una apuesta pura por las rentas de los centros comerciales de Dubái era exactamente lo contrario de lo conveniente cuando la COVID detuvo a los turistas, y la unidad concedió a los inquilinos más de 1.000 millones de dírhams en alivio de alquileres.

En marzo de 2021, los consejos de administración de ambas compañías recomendaron por unanimidad una fusión estatutaria íntegramente en acciones: los accionistas de Emaar Malls recibirían 0,51 acciones de Emaar Properties por cada acción de Emaar Malls, y el negocio de centros comerciales se reconstituiría como filial íntegramente participada de la matriz cotizada. Emaar Malls cerró a 1,69 dírhams frente a los 3,63 dírhams de la matriz el día del anuncio. La operación prometía un aumento inmediato del beneficio por acción para los accionistas de Emaar Malls, la consolidación total de los beneficios y flujos de caja del negocio minorista, y un perfil crediticio más sólido para el grupo.

La lógica estratégica era la concentración: la dirección sostuvo que la combinación convertiría a Emaar Properties en «la mayor compañía inmobiliaria integrada y diversificada de MENA», elevando la proporción de beneficios procedentes de negocios recurrentes —centros comerciales, hoteles, alquileres— que conservan mejor su valor que las ventas de promoción sobre plano durante una recesión. La simplificación pronto se volvió estructural: en agosto de 2021, Emaar exploraba la venta de Namshi, el activo de moda de comercio electrónico de la unidad de centros comerciales, en el que había entrado en 2018 y que había adquirido íntegramente por unos 130 millones de dólares en 2019.

La consolidación al 100% de los beneficios y flujos de caja de los centros comerciales, un aumento inmediato del beneficio por acción para los tenedores de Emaar Malls, más ingresos recurrentes y un perfil crediticio del grupo más sólido.

La pandemia demostró el sentido de la fusión: un arrendador minorista independiente se vio obligado a asumir más de 1.000 millones de dírhams en alivio de alquileres en su propio balance, mientras que la matriz diversificada podía absorber el impacto.

Dos entidades de Emaar cotizadas en Dubái duplicaban la información, el gobierno corporativo y el peso en los índices sin beneficio de financiación alguno una vez gastado el capital de la época de la OPI.

La estructura íntegramente en acciones de 0,51 dio a los accionistas de Emaar Malls una participación en la matriz más fuerte en lugar de efectivo: sin nueva deuda y con un aumento inmediato del beneficio por acción.

La consolidación total elevó los ingresos recurrentes como proporción de los beneficios del grupo, lo que, a juicio de la dirección, reduciría el coste de capital del grupo y mejoraría su perfil crediticio.

Cotizar una unidad cuando el mercado esté dispuesto a financiarla; reabsorberla cuando el mercado deje de pagar por la envoltura. La estructura corporativa debe seguir el entorno de capital, no el orgullo del organigrama.

La fusión pasó de la recomendación del consejo a las aprobaciones de los accionistas durante 2021, reincorporando la unidad de centros comerciales bajo la matriz cotizada como filial íntegramente participada. La estructura simplificada desbloqueó la poda de la cartera: en pocos meses Emaar estaba recibiendo asesoramiento bancario para una venta directa de Namshi, con unos ingresos estimados entre 600 y 700 millones de dólares, y los ingresos de la unidad de comercio electrónico habían alcanzado los 685 millones de dírhams en el primer semestre de 2021 —activos que valían más dentro de una historia de grupo más limpia que dentro de una apuesta minorista cotizada pura.