Emaar reincorporou a Emaar Malls, revertendo sua cisão de 2014 para reduzir a volatilidade

A Emaar Malls nasceu no topo do mercado: a cisão de 2014 da proprietária do Dubai Mall foi o maior IPO dos Emirados Árabes Unidos desde 2007, levantando cerca de US$ 1,6 bilhão para os acionistas da Emaar a quase 30 vezes o lucro, com a controladora mantendo 84,6%. Sete anos depois, a história independente havia se invertido — um investimento puro em aluguéis de shopping centers de Dubai era exatamente a coisa errada a se ter quando a COVID paralisou o turismo, e a unidade concedeu aos locatários mais de Dh 1 bilhão em alívio de aluguéis.

Em março de 2021, os conselhos de ambas as empresas recomendaram por unanimidade uma fusão estatutária integralmente em ações: os acionistas da Emaar Malls receberiam 0,51 ação da Emaar Properties por ação da Emaar Malls, e o negócio de shopping centers seria reconstituído como subsidiária integral da controladora listada. A Emaar Malls fechou a Dh 1,69 contra Dh 3,63 da controladora no dia do anúncio. A transação prometia um aumento imediato do LPA para os acionistas da Emaar Malls, a consolidação integral dos lucros e fluxos de caixa do varejo e um perfil de crédito mais forte para o grupo.

A lógica estratégica era a concentração: a administração argumentou que a combinação tornaria a Emaar Properties 'a maior empresa imobiliária integrada e diversificada do MENA', elevando a proporção de lucros provenientes de negócios recorrentes — shopping centers, hotéis, aluguéis — que preservam melhor o valor do que as vendas de lançamentos na planta durante uma desaceleração. A simplificação rapidamente se tornou estrutural: em agosto de 2021, a Emaar estava explorando a venda da Namshi, o ativo de moda de comércio eletrônico da unidade de shopping centers, no qual havia entrado em 2018 e que havia adquirido integralmente por cerca de US$ 130 milhões em 2019.

Consolidação de 100% dos lucros e do fluxo de caixa dos shopping centers, um aumento imediato do LPA para os detentores da Emaar Malls, mais receita recorrente e um perfil de crédito mais forte para o grupo.

A pandemia comprovou o acerto da fusão: um locador de varejo independente foi forçado a absorver mais de Dh 1 bilhão em alívio de aluguéis em seu próprio balanço, enquanto a controladora diversificada pôde absorver o choque.

Duas entidades da Emaar listadas em Dubai duplicavam divulgação, governança e peso em índices sem qualquer benefício de captação, uma vez que o capital da era do IPO já havia sido gasto.

A estrutura integralmente em ações de 0,51 deu aos acionistas da Emaar Malls uma fatia da controladora mais forte em vez de dinheiro — sem nova dívida e com acréscimo imediato ao lucro por ação.

A consolidação integral elevou a receita recorrente como proporção dos lucros do grupo, o que a administração julgou que comprimiria o custo de capital do grupo e melhoraria seu perfil de crédito.

Liste uma unidade quando o mercado estiver disposto a financiá-la; reabsorva-a quando o mercado deixar de pagar pelo invólucro. A estrutura corporativa deve acompanhar o ambiente de capital, não o orgulho do organograma.

A fusão avançou da recomendação do conselho às aprovações dos acionistas ao longo de 2021, reincorporando o braço de shopping centers à controladora listada como subsidiária integral. A estrutura simplificada destravou o enxugamento do portfólio: em poucos meses, a Emaar estava buscando assessoria bancária para uma venda direta da Namshi, com valor de venda estimado entre US$ 600 milhões e US$ 700 milhões, e a receita da unidade de comércio eletrônico havia atingido Dh 685 milhões no primeiro semestre de 2021 — ativos que valiam mais dentro de uma história de grupo mais limpa do que dentro de um investimento puro de varejo listado.