A DLF vendeu 40% de sua unidade de aluguel à GIC e reduziu a dívida de ₹27.000 crore para perto de zero

Em meados da década de 2010, a DLF, a maior incorporadora listada da Índia, ainda pagava pelo boom de 2007. O colapso global congelou as vendas de imóveis residenciais enquanto a empresa carregava terrenos e ativos de escritórios com dinheiro emprestado; até 2017, sua dívida líquida havia disparado para quase ₹27.000 crore. O presidente K.P. Singh e seu filho Rajiv Singh optaram por monetizar o único ativo que o mercado ainda valorizava: a DLF Cyber City Developers (DCCDL), a unidade de aluguel que detinha shopping centers e escritórios em Gurugram e Noida.

No final de agosto de 2017, a família concordou em vender toda a sua participação de 40% na DCCDL por ₹11.900 crore — 33,34% para o fundo soberano de Singapura GIC por cerca de ₹9.000 crore, mais uma recompra de ações de ₹3.000 crore pela DCCDL — com o produto da venda entrando na própria DLF para reduzir a dívida. O fechamento foi concluído em 26 de dezembro de 2017, deixando a DLF com 66,66% de uma joint venture que ainda controlava.

Em 2019, a DLF liquidou os ₹8.700 crore restantes que devia à DCCDL, o que a empresa chamou de capítulo final de sua transformação do balanço. O desalavancamento permitiu que a DLF sobrevivesse ao congelamento de 2020 e aproveitasse o boom imobiliário pós-pandemia: a dívida líquida caiu para ₹2.680 crore no ano fiscal de 2022, ₹721 crore no ano fiscal de 2023 e um recorde mínimo de ₹57 crore até junho de 2023, enquanto a DCCDL manteve cerca de 30 milhões de pés quadrados de ativos geradores de aluguel com cerca de ₹3.000 crore de receita anual de aluguel.

A dívida líquida caiu de cerca de ₹27.000 crore em 2017 para ₹2.680 crore no ano fiscal de 2022 e um recorde mínimo de ₹57 crore até junho de 2023, enquanto a unidade de aluguel continuou crescendo dentro da joint venture.

Vendeu o ativo com o maior conjunto de compradores — fundos soberanos pagam por receita de aluguel indexada à inflação, não por apartamentos inacabados.

A venda de uma participação de 33,34% preservou o controle: a DLF manteve 66,66% e consolidou a joint venture, levantando capital sem abrir mão da plataforma.

A família direcionou o produto da venda para a empresa listada em vez de retê-lo, convertendo a riqueza dos promotores em confiança de credores e acionistas.

A redução da dívida foi sequenciada — primeiro a venda de participação, depois a liquidação intercompany — para que cada etapa fosse concluída de forma limpa e pudesse ser auditada.

A venda minoritária do seu melhor ativo gerador de caixa pode superar uma venda de liquidação forçada. A DLF precificou sua plataforma de aluguel para um fundo soberano e depois usou o produto da venda para comprar a sobrevivência do negócio principal.

O balanço reparado da DLF a sustentou durante o congelamento de 2020 e permitiu financiar novos lançamentos com caixa operacional. Suas apresentações para investidores atribuem a queda da dívida diretamente a melhores vendas de imóveis residenciais — o desalavancamento e a recuperação da demanda se alimentaram mutuamente. A joint venture com a GIC continuou crescendo seu portfólio de aluguel com cerca de ₹3.000 crore por ano de receita de aluguel. Em 2020, K.P. Singh passou a presidência do conselho para Rajiv Singh, que havia liderado o negócio.