Braemar vendeu US$ 1 bilhão em resorts, cortou G&A para US$ 15 milhões e se tornou um REIT autogerenciado

Entre julho e outubro de 2026, a Braemar se desfez de uma série de ativos de luxo: o Ritz-Carlton Sarasota, o Hotel Yountville e o Bardessono Hotel and Spa foram vendidos em conjunto por US$ 437,5 milhões (US$ 1,0 milhão por quarto) em 14 de julho; o Pier House Resort & Spa veio em seguida por US$ 190,0 milhões (US$ 1,3 milhão por quarto) em 21 de agosto; e o Four Seasons Resort Scottsdale entrou em acordo em 29 de setembro por US$ 372 milhões (US$ 1,8 milhão por quarto, uma taxa de capitalização de 6,2%, incluindo US$ 23 milhões de capex), com um depósito não reembolsável de US$ 10 milhões e fechamento previsto para 22 de outubro.

Espera-se que esses recursos, juntamente com refinanciamentos planejados, gerem fundos suficientes para pagar o restante da Taxa de Venda da Companhia e da Taxa de Rescisão do Contrato Master devidas à Ashford Inc., concluindo a separação da Braemar de seu consultor externo e sua transição para um REIT autogerenciado até meados de novembro de 2026.

O portfólio remanescente é composto por sete hotéis — Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Ritz-Carlton St. Thomas, o Capital Hilton, The Notary Hotel na Filadélfia, o Sofitel Chicago Magnificent Mile, The Ritz-Carlton Lake Tahoe e o Cameo Beverly Hills, que passou para a coleção LXR da Hilton em janeiro de 2026 — gerando US$ 381,4 milhões de receita dos últimos doze meses e US$ 87,9 milhões de EBITDA hoteleiro, com margem de 23,0% no período encerrado em 30 de junho de 2026.

Como REIT autogerenciado, a Braemar espera reduzir o total anual de G&A corporativo, incluindo taxas de consultoria e relacionadas, de cerca de US$ 42 milhões para US$ 15 milhões — mais de US$ 25 milhões em economias anuais — enquanto os refinanciamentos devem reduzir a taxa média ponderada dos ativos-alvo em mais de 150 pontos-base e estender os vencimentos. A dívida líquida pro forma cai de cerca de 50% para cerca de 36% dos ativos brutos. As reservas futuras são lideradas pela tarifa: o ritmo de receita dos próximos doze meses cresceu aproximadamente 25% ano a ano, com um aumento de 27% no ADR.

O G&A cai de ~US$ 42 milhões para US$ 15 milhões — mais de US$ 25 milhões em economias anuais; dívida líquida pro forma de ~50% para ~36% dos ativos brutos; ritmo de receita dos próximos doze meses +25% ano a ano.

As taxas de consultoria externa eram um fardo permanente: cerca de US$ 42 milhões de custo corporativo anual contra um portfólio que gerava US$ 87,9 milhões de EBITDA hoteleiro.

A venda de ativos a preços fortes por quarto financiou tanto as taxas de saída devidas à Ashford quanto reduziu o portfólio a um conjunto que valia a pena administrar diretamente.

A administração aceitou uma redução de curto prazo no EBITDA decorrente das vendas de ativos em troca de economias permanentes de custos e de uma estrutura de capital mais forte.

Um segundo ativista, Al Shams, assinou um acordo de cooperação retirando suas indicações de diretores e apoiando os indicados da companhia na assembleia anual de 2026, deixando o conselho livre para executar.

Pagar para encerrar uma relação externa conflitante pode ser a medida de capital mais barata disponível: vendas de ativos que liquidam a taxa de saída também redefinem permanentemente a base de custos.

A separação da Ashford deve ser concluída até meados de novembro de 2026, com refinanciamentos direcionados ao longo dos três a seis meses seguintes. A Braemar divulgou uma orientação única para o ano fiscal de 2027 — crescimento de RevPAR de +4,5% a +6,5%, receitas totais de US$ 407–412 milhões e EBITDAre Ajustado de US$ 85–90 milhões — alertando, porém, que a venda de Scottsdale pode não ser concluída nesses termos.