Braemar出售10億美元度假村，將一般及行政費用削減至1,500萬美元，並轉型為自我管理型REIT

2026年7月至10月間，Braemar接連出售多項豪華資產：Ritz-Carlton Sarasota、Hotel Yountville與Bardessono Hotel and Spa於7月14日以4.375億美元（每間客房100萬美元）合併出售；Pier House Resort & Spa於8月21日以1.90億美元（每間客房130萬美元）跟進出售；Four Seasons Resort Scottsdale則於9月29日簽訂協議，售價3.72億美元（每間客房180萬美元，資本化率6.2%，含2,300萬美元資本支出），並附有1,000萬美元不可退還訂金，預計於10月22日完成交易。

上述出售所得，連同計劃中的再融資，預計可產生足夠資金，支付尚欠Ashford Inc.的剩餘公司出售費（Company Sale Fee）及主協議終止費（Master Agreement Termination Fee），使Braemar於2026年11月中旬前完成與外部顧問的分離，並轉型為自我管理型REIT。

持續經營的投資組合為七家酒店——Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach、The Ritz-Carlton St. Thomas、Capital Hilton、費城的The Notary Hotel、Sofitel Chicago Magnificent Mile、The Ritz-Carlton Lake Tahoe，以及於2026年1月轉入希爾頓LXR系列的Cameo Beverly Hills——截至2026年6月30日止期間，產生3.814億美元的過去十二個月營收及8,790萬美元的酒店EBITDA，利潤率為23.0%。

作為自我管理型REIT，Braemar預計將年度企業一般及行政費用總額（包括顧問及相關費用）從約4,200萬美元削減至1,500萬美元——每年節省超過2,500萬美元——同時再融資應可將目標資產的加權平均利率降低逾150個基點，並延長到期期限。備考淨債務佔總資產比率從約50%降至約36%。前瞻預訂以房價為主導：未來十二個月營收進度較去年同期增長約25%，平均每日房價（ADR）則上升27%。

一般及行政費用從約4,200萬美元降至1,500萬美元——每年節省超過2,500萬美元；備考淨債務佔總資產比率從約50%降至約36%；未來十二個月營收進度同比增長25%。

外部顧問費是長期負擔：在投資組合產生8,790萬美元酒店EBITDA的情況下，年度企業成本約達4,200萬美元。

以強勁的每間客房價格出售資產，既為支付欠Ashford的退出費用提供資金，也將投資組合縮減至值得直接管理的規模。

管理層接受資產出售導致EBITDA短期下降，以換取永久性成本節省及更穩健的資本結構。

第二位激進投資者Al Shams簽署合作協議，撤回其董事提名，並在2026年年度股東大會上支持公司提名的候選人，使董事會得以自由執行策略。

付費退出存在衝突的外部關係，可能是現有最便宜的資本操作：能清償退出費用的資產出售，同時也永久性地重置了成本基礎。

與Ashford的分離預計於2026年11月中旬完成，目標再融資則在隨後三至六個月內進行。Braemar發布了一次性的2027年全年指引——RevPAR增長+4.5%至+6.5%、總營收4.07億至4.12億美元、調整後EBITDAre為8,500萬至9,000萬美元——同時警告Scottsdale交易可能無法按此等條款完成。