Braemar verkaufte Resorts im Wert von 1 Mrd. USD, senkte die Verwaltungskosten auf 15 Mio. USD und wurde ein selbstverwalteter REIT

Zwischen Juli und Oktober 2026 veräußerte Braemar eine Reihe von Luxusimmobilien: Das Ritz-Carlton Sarasota, das Hotel Yountville und das Bardessono Hotel and Spa wurden am 14. Juli gemeinsam für 437,5 Mio. USD verkauft (1,0 Mio. USD pro Zimmer); das Pier House Resort & Spa folgte am 21. August für 190,0 Mio. USD (1,3 Mio. USD pro Zimmer); und das Four Seasons Resort Scottsdale wurde am 29. September zu 372 Mio. USD unter Vertrag genommen (1,8 Mio. USD pro Zimmer, eine Cap Rate von 6,2 % einschließlich 23 Mio. USD an Investitionsausgaben), mit einer nicht rückzahlbaren Anzahlung von 10 Mio. USD und einem erwarteten Abschluss am 22. Oktober.

Diese Erlöse sollen zusammen mit geplanten Refinanzierungen ausreichende Mittel erbringen, um den Rest der an Ashford Inc. geschuldeten Company Sale Fee und Master Agreement Termination Fee zu zahlen und damit Braemars Trennung von seinem externen Berater und den Übergang zu einem selbstverwalteten REIT bis Mitte November 2026 abzuschließen.

Das fortzuführende Portfolio umfasst sieben Hotels — Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Ritz-Carlton St. Thomas, das Capital Hilton, The Notary Hotel in Philadelphia, das Sofitel Chicago Magnificent Mile, The Ritz-Carlton Lake Tahoe und das Cameo Beverly Hills, das im Januar 2026 zur LXR-Kollektion von Hilton wechselte — mit einem Umsatz der letzten zwölf Monate von 381,4 Mio. USD und einem Hotel-EBITDA von 87,9 Mio. USD bei einer Marge von 23,0 % für den Zeitraum bis zum 30. Juni 2026.

Als selbstverwalteter REIT erwartet Braemar, die gesamten jährlichen Unternehmensverwaltungskosten einschließlich Beratungs- und damit verbundener Gebühren von etwa 42 Mio. USD auf 15 Mio. USD zu senken — über 25 Mio. USD jährliche Einsparungen —, während Refinanzierungen den gewichteten Durchschnittszins auf den Zielimmobilien um mehr als 150 Basispunkte senken und Laufzeiten verlängern sollen. Die Pro-forma-Nettoverschuldung sinkt von etwa 50 % auf etwa 36 % der Bruttovermögenswerte. Die Buchungslage im Voraus ist preisgetrieben: Der Umsatzverlauf der nächsten zwölf Monate lag rund 25 % über dem Vorjahr, bei einem Anstieg der ADR um 27 %.

Die Verwaltungskosten sinken von ~42 Mio. USD auf 15 Mio. USD — über 25 Mio. USD jährliche Einsparungen; die Pro-forma-Nettoverschuldung von ~50 % auf ~36 % der Bruttovermögenswerte; der Umsatzverlauf der nächsten zwölf Monate +25 % im Jahresvergleich.

Externe Beratungsgebühren waren eine dauerhafte Belastung: rund 42 Mio. USD jährliche Unternehmenskosten gegenüber einem Portfolio, das 87,9 Mio. USD Hotel-EBITDA erwirtschaftete.

Der Verkauf von Vermögenswerten zu starken Preisen pro Zimmer finanzierte sowohl die an Ashford geschuldeten Ausstiegsgebühren als auch die Verkleinerung des Portfolios auf eine Gruppe, die es wert ist, direkt verwaltet zu werden.

Das Management akzeptierte eine kurzfristige Verringerung des EBITDA durch die Vermögensverkäufe im Austausch für dauerhafte Kosteneinsparungen und eine stärkere Kapitalstruktur.

Ein zweiter Aktivist, Al Shams, unterzeichnete eine Kooperationsvereinbarung, in der er seine Direktorennominierungen zurückzog und die Nominierten des Unternehmens bei der Jahreshauptversammlung 2026 unterstützte, sodass der Vorstand freie Hand zur Umsetzung hatte.

Die Zahlung für den Ausstieg aus einer konfliktträchtigen externen Beziehung kann der günstigste Kapitalschritt sein, der verfügbar ist: Vermögensverkäufe, die die Ausstiegsgebühr abdecken, setzen zugleich die Kostenbasis dauerhaft zurück.

Die Trennung von Ashford soll bis Mitte November 2026 abgeschlossen sein, mit gezielten Refinanzierungen in den folgenden drei bis sechs Monaten. Braemar gab eine einmalige Prognose für das Gesamtjahr 2027 heraus — RevPAR-Wachstum von +4,5 % bis +6,5 %, Gesamterlöse von 407–412 Mio. USD und Adjusted EBITDAre von 85–90 Mio. USD — und wies zugleich darauf hin, dass der Verkauf in Scottsdale möglicherweise nicht zu diesen Bedingungen abgeschlossen wird.