Braemar出售10亿美元度假村，将G&A削减至1500万美元并转型为自我管理的REIT

2026年7月至10月间，Braemar剥离了一系列豪华资产：7月14日，丽思卡尔顿萨拉索塔酒店、Yountville酒店以及Bardessono酒店及水疗中心以4.375亿美元（每间客房100万美元）打包出售；8月21日，Pier House Resort & Spa以1.90亿美元（每间客房130万美元）紧随其后售出；9月29日，四季度假村斯科茨代尔店达成协议，售价3.72亿美元（每间客房180万美元，资本化率6.2%，含2300万美元资本开支），并附有1000万美元不可退还定金，预计于10月22日完成交割。

上述收益连同计划中的再融资，预计将产生足够资金，用于支付欠Ashford Inc.的剩余公司出售费及主协议终止费，从而在2026年11月中旬前完成Braemar与其外部顾问的分离，并完成向自我管理REIT的转型。

持续经营组合包含七家酒店——丽思卡尔顿保护区多拉多海滩店、丽思卡尔顿圣托马斯店、Capital Hilton、费城Notary酒店、芝加哥壮丽大道索菲特酒店、丽思卡尔顿太浩湖店，以及于2026年1月转为希尔顿LXR系列的Cameo Beverly Hills——截至2026年6月30日的过去十二个月收入为3.814亿美元，酒店EBITDA为8790万美元，利润率为23.0%。

作为自我管理的REIT，Braemar预计将把年度企业总G&A（包括顾问及相关费用）从约4200万美元削减至1500万美元——年节省超过2500万美元——同时再融资应使目标资产的加权平均利率下降逾150个基点并延长到期期限。备考净债务占总资产的比例从约50%降至约36%。前瞻预订以房价为主导：未来十二个月收入进度同比增长约25%，ADR增长27%。

G&A从约4200万美元降至1500万美元——年节省超过2500万美元；备考净债务占总资产比例从约50%降至约36%；NTM收入进度同比增长25%。

外部顾问费是长期拖累：在组合产生8790万美元酒店EBITDA的情况下，年度企业成本约为4200万美元。

以强劲的每间客房价格出售资产，既为支付欠Ashford的退出费提供了资金，又将组合缩减至值得直接管理的规模。

管理层接受了资产出售带来的近期EBITDA下降，以换取永久性成本节约和更强的资本结构。

第二位激进投资者Al Shams签署了合作协议，撤回其董事提名并在2026年年度股东大会上支持公司提名的候选人，使董事会得以自由执行。

付费退出存在冲突的外部关系可能是最廉价的资本操作：清除退出费的资产出售同时也永久性地重置了成本基础。

与Ashford的分离预计于2026年11月中旬完成，目标再融资将在随后三至六个月内进行。Braemar发布了2027年全年一次性指引——RevPAR增长+4.5%至+6.5%，总收入4.07亿至4.12亿美元，调整后EBITDAre为8500万至9000万美元——同时警示斯科茨代尔店的出售可能无法按上述条款完成交割。