브레이마, 10억 달러 규모 리조트 매각하고 G&A를 1,500만 달러로 줄여 자체 관리 REIT로 전환

2026년 7월부터 10월 사이에 브레이마는 일련의 고급 자산을 매각했다. 리츠칼튼 새러소타, 호텔 영트빌, 바데소네 호텔 앤 스파는 7월 14일 4억 3,750만 달러(객실당 100만 달러)에 함께 매각되었고, 피어 하우스 리조트 앤 스파는 8월 21일 1억 9,000만 달러(객실당 130만 달러)에 뒤따랐으며, 포시즌스 리조트 스코츠데일은 9월 29일 3억 7,200만 달러(객실당 180만 달러, 2,300만 달러의 자본적 지출을 포함한 6.2% 캡 레이트)에 계약이 체결되었으며, 1,000만 달러의 환불 불가 보증금과 함께 10월 22일 마감이 예상된다.

이 매각 대금과 계획된 재융자는 애슈퍼드 인크에 지불해야 할 회사 매각 수수료 및 기본 계약 해지 수수료의 잔액을 지불하기에 충분한 자금을 창출할 것으로 예상되며, 2026년 11월 중순까지 브레이마의 외부 자문사로부터의 분리와 자체 관리 REIT로의 전환을 완료할 것으로 보인다.

향후 포트폴리오는 7개 호텔로, 리츠칼튼 리저브 도라도 비치, 리츠칼튼 세인트 토마스, 캐피털 힐튼, 필라델피아의 더 노터리 호텔, 소피텔 시카고 매그니피센트 마일, 리츠칼튼 레이크 타호, 그리고 2026년 1월 힐튼의 LXR 컬렉션으로 전환된 카메오 베벌리 힐스로 구성되며, 2026년 6월 30일 마감 기준 12개월 누적 매출 3억 8,140만 달러와 호텔 EBITDA 8,790만 달러(마진 23.0%)를 창출하고 있다.

자체 관리 REIT로서 브레이마는 자문 및 관련 수수료를 포함한 총 연간 기업 G&A를 약 4,200만 달러에서 1,500만 달러로 줄일 것으로 예상하며(연간 2,500만 달러 이상 절감), 재융자를 통해 대상 자산의 가중평균 금리를 150베이시스포인트 이상 낮추고 만기를 연장할 것으로 보인다. 프로포마 순부채는 총자산 대비 약 50%에서 약 36%로 감소한다. 향후 예약은 객단가 주도로 이루어지고 있다. 향후 12개월 매출 페이스는 ADR 27% 증가에 힘입어 전년 대비 약 25% 증가했다.

G&A는 약 4,200만 달러에서 1,500만 달러로 감소(연간 2,500만 달러 이상 절감), 프로포마 순부채는 총자산 대비 약 50%에서 약 36%로 감소, 향후 12개월 매출 페이스는 전년 대비 +25%.

외부 자문 수수료는 영구적인 부담이었다. 호텔 EBITDA 8,790만 달러를 창출하는 포트폴리오에 대해 연간 약 4,200만 달러의 기업 비용이 발생했다.

객실당 높은 가격으로 자산을 매각함으로써 애슈퍼드에 지불해야 할 퇴출 수수료를 조달하는 동시에, 포트폴리오를 직접 관리할 가치가 있는 규모로 축소했다.

경영진은 영구적인 비용 절감과 더 강한 자본 구조를 얻는 대가로 자산 매각에 따른 단기 EBITDA 감소를 감수했다.

두 번째 행동주의 투자자인 알 샴스는 2026년 연례 주주총회에서 이사 후보 지명을 철회하고 회사의 후보자를 지지하는 협력 합의에 서명하여 이사회가 실행에 전념할 수 있도록 했다.

상충하는 외부 관계에서 벗어나기 위해 비용을 지불하는 것이 가장 저렴한 자본 운용이 될 수 있다. 퇴출 수수료를 정리하는 자산 매각은 비용 기반을 영구적으로 재설정하기도 한다.

애슈퍼드로부터의 분리는 2026년 11월 중순까지 완료될 것으로 예상되며, 이후 3~6개월에 걸쳐 대상 재융자가 이루어질 예정이다. 브레이마는 2027년 회계연도에 대한 일회성 가이던스를 발표했다. RevPAR 성장률 +4.5%에서 +6.5%, 총매출 4억 700만~4억 1,200만 달러, 조정 EBITDAre 8,500만~9,000만 달러이며, 스코츠데일 매각이 이 조건으로 마감되지 않을 수 있다고 주의를 주었다.