Entre julio y octubre de 2026, Braemar se desprendió de una serie de activos de lujo: el Ritz-Carlton Sarasota, el Hotel Yountville y el Bardessono Hotel and Spa se vendieron juntos por 437,5 millones de dólares (1,0 millón por habitación) el 14 de julio; el Pier House Resort & Spa siguió por 190,0 millones de dólares (1,3 millones por habitación) el 21 de agosto; y el Four Seasons Resort Scottsdale quedó bajo acuerdo el 29 de septiembre por 372 millones de dólares (1,8 millones por habitación, una tasa de capitalización del 6,2% incluidos 23 millones de dólares de capex), con un depósito no reembolsable de 10 millones de dólares y un cierre previsto para el 22 de octubre.
Se espera que esos ingresos, junto con refinanciamientos previstos, generen fondos suficientes para pagar el resto de la Company Sale Fee y la Master Agreement Termination Fee adeudadas a Ashford Inc., completando así la separación de Braemar de su asesor externo y su transición a un REIT autogestionado para mediados de noviembre de 2026.
La cartera en marcha está formada por siete hoteles —Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, The Ritz-Carlton St. Thomas, el Capital Hilton, The Notary Hotel en Filadelfia, el Sofitel Chicago Magnificent Mile, The Ritz-Carlton Lake Tahoe y el Cameo Beverly Hills, que se convirtió a la colección LXR de Hilton en enero de 2026— que generan 381,4 millones de dólares de ingresos de los últimos doce meses y 87,9 millones de dólares de EBITDA hotelero con un margen del 23,0% para el período finalizado el 30 de junio de 2026.
Como REIT autogestionado, Braemar espera reducir los gastos generales y administrativos corporativos anuales totales, incluidas las comisiones de asesoría y las relacionadas, de unos 42 millones de dólares a 15 millones —más de 25 millones de dólares de ahorro anual—, mientras que los refinanciamientos deberían reducir la tasa promedio ponderada de los activos objetivo en más de 150 puntos básicos y extender los vencimientos. La deuda neta pro forma cae de aproximadamente el 50% a aproximadamente el 36% de los activos brutos. Las reservas futuras están impulsadas por la tarifa: el ritmo de ingresos de los próximos doce meses aumentó aproximadamente un 25% interanual sobre un incremento del 27% en la ADR.
Los gastos generales y administrativos caen de ~42 millones a 15 millones de dólares —más de 25 millones de dólares de ahorro anual—; la deuda neta pro forma pasa de ~50% a ~36% de los activos brutos; el ritmo de ingresos de los próximos doce meses +25% interanual.
Las comisiones de asesoría externa eran una carga permanente: aproximadamente 42 millones de dólares de costo corporativo anual frente a una cartera que genera 87,9 millones de dólares de EBITDA hotelero.
La venta de activos a sólidos precios por habitación financió tanto las comisiones de salida adeudadas a Ashford como la reducción de la cartera a un conjunto que vale la pena gestionar directamente.
La dirección aceptó una reducción de EBITDA a corto plazo por la venta de activos a cambio de ahorros de costos permanentes y una estructura de capital más sólida.
Un segundo activista, Al Shams, firmó un acuerdo de cooperación retirando sus nominaciones a directores y apoyando a los candidatos de la empresa en la junta anual de 2026, dejando al consejo libre para ejecutar.
Pagar para salir de una relación externa conflictiva puede ser la medida de capital más barata disponible: las ventas de activos que cubren la comisión de salida también restablecen la base de costos de forma permanente.
Se espera que la separación de Ashford se complete para mediados de noviembre de 2026, con refinanciamientos previstos en los siguientes tres a seis meses. Braemar emitió una guía única para el año completo 2027 —crecimiento de RevPAR de +4,5% a +6,5%, ingresos totales de 407–412 millones de dólares y EBITDAre ajustado de 85–90 millones de dólares— al tiempo que advirtió que la venta de Scottsdale podría no cerrarse en estos términos.
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Las fuentes
- Braemar Hotels & Resorts Announces Portfolio Update and 2027 Financial Outlook FT Company Announcements (Business Wire) · markets.ft.com ·