Braemar a vendu pour 1 milliard de dollars de complexes hôteliers, réduit ses frais généraux à 15 M$ et est devenu un REIT autogéré

Entre juillet et octobre 2026, Braemar s'est délesté d'une série d'actifs de luxe : le Ritz-Carlton Sarasota, l'Hotel Yountville et le Bardessono Hotel and Spa ont été vendus ensemble pour 437,5 millions de dollars (1,0 million de dollars par chambre) le 14 juillet ; le Pier House Resort & Spa a suivi pour 190,0 millions de dollars (1,3 million de dollars par chambre) le 21 août ; et le Four Seasons Resort Scottsdale a fait l'objet d'un accord le 29 septembre à 372 millions de dollars (1,8 million de dollars par chambre, soit un taux de capitalisation de 6,2 % incluant 23 millions de dollars de capex), avec un dépôt non remboursable de 10 millions de dollars et une clôture attendue le 22 octobre.

Ces produits, conjugués à des refinancements prévus, devraient générer des fonds suffisants pour payer le solde des frais de vente de la société et des frais de résiliation de l'accord-cadre dus à Ashford Inc., achevant ainsi la séparation de Braemar de son conseiller externe et sa transition vers un REIT autogéré d'ici la mi-novembre 2026.

Le portefeuille poursuivi compte sept hôtels — le Ritz-Carlton Reserve Dorado Beach, le Ritz-Carlton St. Thomas, le Capital Hilton, le Notary Hotel de Philadelphie, le Sofitel Chicago Magnificent Mile, le Ritz-Carlton Lake Tahoe et le Cameo Beverly Hills, converti à la collection LXR de Hilton en janvier 2026 — générant 381,4 millions de dollars de revenus sur douze mois glissants et 87,9 millions de dollars d'EBITDA hôtelier, à une marge de 23,0 % pour la période close le 30 juin 2026.

En tant que REIT autogéré, Braemar s'attend à réduire ses frais généraux d'entreprise annuels totaux, y compris les honoraires de conseil et frais connexes, d'environ 42 millions de dollars à 15 millions de dollars — plus de 25 millions de dollars d'économies annuelles — tandis que les refinancements devraient réduire de plus de 150 points de base le taux moyen pondéré des actifs ciblés et prolonger les échéances. La dette nette pro forma passe d'environ 50 % à environ 36 % des actifs bruts. Les réservations futures sont tirées par les tarifs : le rythme des revenus sur les douze prochains mois a augmenté d'environ 25 % sur un an, sur une hausse de 27 % de l'ADR.

Les frais généraux passent d'environ 42 M$ à 15 M$ — plus de 25 M$ d'économies annuelles ; la dette nette pro forma d'environ 50 % à environ 36 % des actifs bruts ; le rythme des revenus sur les douze prochains mois +25 % sur un an.

Les honoraires de conseil externes constituaient un fardeau permanent : environ 42 millions de dollars de coûts d'entreprise annuels pour un portefeuille générant 87,9 millions de dollars d'EBITDA hôtelier.

La vente d'actifs à des prix par chambre élevés a à la fois financé les frais de sortie dus à Ashford et réduit le portefeuille à un ensemble qui valait la peine d'être géré directement.

La direction a accepté une réduction à court terme de l'EBITDA résultant des cessions d'actifs en échange d'économies de coûts permanentes et d'une structure de capital renforcée.

Un second activiste, Al Shams, a signé un accord de coopération retirant ses candidatures au conseil d'administration et soutenant les candidats de la société à l'assemblée annuelle de 2026, laissant le conseil libre d'exécuter.

Payer pour sortir d'une relation externe conflictuelle peut être la solution de capital la moins chère disponible : les cessions d'actifs qui couvrent les frais de sortie réinitialisent aussi durablement la base de coûts.

La séparation d'avec Ashford devrait être finalisée d'ici la mi-novembre 2026, avec des refinancements ciblés au cours des trois à six mois suivants. Braemar a publié des prévisions ponctuelles pour l'ensemble de l'exercice 2027 — une croissance du RevPAR de +4,5 % à +6,5 %, des revenus totaux de 407 à 412 millions de dollars et un EBITDAre ajusté de 85 à 90 millions de dollars — tout en avertissant que la vente de Scottsdale pourrait ne pas se conclure à ces conditions.