A mediados de la década de 2010, DLF, el mayor promotor cotizado de India, seguía pagando el auge de 2007. El desplome global congeló las ventas de vivienda mientras la empresa mantenía terrenos y activos de oficinas con dinero prestado; para 2017 su deuda neta se había disparado a casi ₹27.000 crore. El presidente K.P. Singh y su hijo Rajiv Singh optaron por monetizar el único activo que el mercado aún valoraba: DLF Cyber City Developers (DCCDL), el brazo de alquiler que poseía centros comerciales y oficinas en Gurugram y Noida.
A finales de agosto de 2017, la familia acordó vender toda su participación del 40% en DCCDL por ₹11.900 crore —33,34% al fondo soberano de Singapur GIC por unos ₹9.000 crore más una recompra de acciones de ₹3.000 crore por parte de DCCDL— y destinar los ingresos a la propia DLF para reducir deuda. El cierre se completó el 26 de diciembre de 2017, dejando a DLF con el 66,66% de una empresa conjunta que seguía controlando.
En 2019, DLF liquidó los ₹8.700 crore restantes que debía a DCCDL, lo que la empresa calificó como el capítulo final de su transformación del balance. El desapalancamiento permitió a DLF sobrevivir a la congelación de 2020 y aprovechar el auge inmobiliario posterior a la pandemia: la deuda neta cayó a ₹2.680 crore en el ejercicio 2022, a ₹721 crore en el ejercicio 2023 y a un mínimo histórico de ₹57 crore en junio de 2023, mientras DCCDL mantenía unos 30 millones de pies cuadrados de activos generadores de renta con unos ₹3.000 crore de ingresos anuales por alquiler.
La deuda neta cayó de unos ₹27.000 crore en 2017 a ₹2.680 crore en el ejercicio 2022 y a un mínimo histórico de ₹57 crore en junio de 2023, mientras el brazo de alquiler seguía creciendo dentro de la empresa conjunta.
Vendió el activo con el grupo de compradores más profundo: los fondos soberanos pagan por ingresos de alquiler vinculados a la inflación, no por apartamentos sin terminar.
La venta de una participación del 33,34% preservó el control: DLF conservó el 66,66% y consolidó la empresa conjunta, captando capital sin renunciar a la plataforma.
La familia canalizó los ingresos hacia la sociedad cotizada en lugar de quedárselos, convirtiendo la riqueza de los promotores en confianza de acreedores y accionistas.
La reducción de deuda se secuenció —primero la venta de acciones, luego la liquidación intercompañía— para que cada paso se cerrara limpiamente y pudiera auditarse.
La venta minoritaria de tu mejor activo generador de flujo de caja puede superar a una venta de liquidación. DLF valoró su plataforma de alquiler para un fondo soberano y luego destinó los ingresos a comprar supervivencia para el negocio principal.
El balance reparado de DLF la sostuvo durante la congelación de 2020 y le permitió financiar nuevos lanzamientos con el flujo de caja operativo. Sus presentaciones a inversores atribuyen la caída de la deuda directamente a mejores ventas de propiedades residenciales: el desapalancamiento y la recuperación de la demanda se retroalimentaron. La empresa conjunta con GIC siguió ampliando su cartera de alquiler con unos ₹3.000 crore anuales de ingresos por alquiler. En 2020, K.P. Singh cedió la presidencia a Rajiv Singh, quien había liderado la operación.
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Las fuentes
- DLF promoters conclude nearly Rs 9000-crore deal with GIC The Times of India / PTI · timesofindia.indiatimes.com ·
- DLF settles ₹8,700 crore amount payable to JV with GIC Livemint · livemint.com ·
- DLF net debt dips 45 pc to Rs 2,680 cr in FY 22; aims further debt reduction in medium-term The Times of India / PTI · timesofindia.indiatimes.com ·
- DLF's net debt falls 92% to record low Rs 57 crore at end of June quarter Moneycontrol / PTI · moneycontrol.com