Demetrius Harper-Edwards y Sarai Yisrael pasaron la pandemia ahorrando para el pago inicial de la casa que alquilaban en Cincinnati. Entonces llegó una carta: la casa había cambiado de manos — una de las 194 viviendas de la fallida firma inversora californiana Raineth Housing, comprada por The Port of Greater Cincinnati Development Authority, que quería ayudarlos a comprarla. El personal de la directora ejecutiva, Laura Brunner, había pasado meses investigando y descubrió que los inversores institucionales eran dueños de al menos 4.000 casas en el condado — la mayoría compradas baratas tras el colapso de 2008 y convertidas en alquileres — en una ciudad donde solo el 33% de los residentes negros es propietario de una vivienda.
Cuando Raineth quebró, The Port superó la oferta de otros 12 inversores, asumiendo 14,5 millones de dólares de deuda por las viviendas — un promedio de aproximadamente 78.000 dólares cada una — y 2 millones más para repararlas. Brunner dice que no conoce otra agencia pública en EE. UU. que haya hecho esto, y califica la compra institucional de viviendas de bajos ingresos como una práctica depredadora que captura como inquilinos a quienes serían compradores. La industria lo rebate: David Howard, del National Rental Home Council, dice que los grandes inversores poseen una porción mínima del mercado y están satisfaciendo la demanda de alquiler.
La economía del modelo es ajustada por diseño. The Port no usa subsidios públicos: planea recuperar su dinero mediante alquileres y luego ventas por debajo del mercado a los inquilinos, con reparaciones que no dejan de superar las estimaciones iniciales, como el presupuesto de 10.000 dólares para una casa con el suelo podrido. Se asoció con la organización sin fines de lucro Working in Neighborhoods, cuyos talleres de propiedad de vivienda preparan a los inquilinos en materia de crédito y presupuestos; una veintena de los 194 hogares ha expresado interés en comprar, y los primeros — incluidos Harper-Edwards y Yisrael — van camino de hacerlo el año próximo.
194 viviendas retiradas del mercado de inversores a un promedio de unos 78.000 dólares, mantenidas como alquileres asequibles mientras se prepara a los inquilinos para comprarlas.
La situación de dificultad creó la oportunidad: la cartera de un inversor fallido de viviendas ocupadas llegó al mercado de una sola vez, y quien ofertó primero se las quedó.
Superar en la oferta a inversores con efectivo exigió arrojo de balance — 14,5 millones de dólares de deuda —, pero una agencia pública puede retener viviendas por rendimiento social en lugar de retornos trimestrales.
Vender a los inquilinos que ya viven en ellas elimina el riesgo de realquiler que los inversores incluyen en el precio y mantiene intacta la misión de asequibilidad.
Asociarse con Working in Neighborhoods convierte a inquilinos con crédito débil en compradores listos para una hipoteca, que es donde el modelo se sostiene o fracasa.
Una agencia pública puede superar en la oferta al capital privado cuando suscribe con paciencia: comprar la cartera en dificultad, alquilar de forma asequible y luego convertir a los inquilinos que ya viven en ellas en propietarios con ayuda sin fines de lucro.
The Port alquila las viviendas de forma asequible mientras las rehabilita — calderas averiadas, tejados con goteras y suelos podridos están llevando las facturas de reparación por encima de las estimaciones iniciales — con alrededor de dos docenas de inquilinos en la lista de posibles compradores y las primeras compras previstas para 2023. Brunner quiere comprar más viviendas y ve el programa como un modelo nacional, aunque pocas ciudades tienen una agencia capaz de financiarlo. El National Rental Home Council señala que algunos inversores ahora ayudan a los inquilinos a avanzar hacia la propiedad, informando sobre el pago puntual del alquiler y patrocinando clases de educación financiera.
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