シンシナティの港湾公社、194戸の住宅で12の投資家を上回る入札——自らのテナントに売却するために

デメトリウス・ハーパー＝エドワーズとサライ・イスラエルは、パンデミックの間、借りていたシンシナティの家の頭金を貯めるために過ごした。そこに一通の手紙が届いた。その家は持ち主が変わり、破綻したカリフォルニアの投資会社レイネス・ハウジングが所有していた194戸の住宅の一つを、グレーター・シンシナティ開発公社（ザ・ポート）が購入し、彼らがそれを買えるよう支援したいというのだった。CEOのローラ・ブラナーのスタッフは何カ月も調査を重ね、郡内で機関投資家が少なくとも4000戸の住宅を所有していることを突き止めた。そのほとんどは2008年の金融危機後に安く買われて賃貸物件に変えられたもので、黒人住民の持ち家率がわずか33％の都市でのことだった。

レイネスが破綻すると、ザ・ポートは他の12の投資家を上回る入札を行い、住宅のために1450万ドルの負債を引き受け（1戸あたり平均およそ7万8000ドル）、さらに改修のために200万ドルを上乗せした。ブラナーは、米国でこれを実行した他の公的機関を把握していないと述べ、低所得者向け住宅を機関投資家が買い集めることは、買いたい人々を賃借人として囲い込む搾取的な慣行だと批判する。業界側は反論する。全米賃貸住宅評議会のデビッド・ハワードは、大手投資家が所有するのは市場のごく一部であり、賃貸需要に応えていると述べる。

このモデルの経済性は、設計上きわめて厳しい。ザ・ポートは公的補助金を一切使わない。賃料で資金を回収し、その後テナントに市場価格を下回る価格で売却する計画で、改修費は初期見積もりをたびたび超過している。例えば床が腐った1戸には1万ドルという見積もりが出た。ザ・ポートは非営利団体ワーキング・イン・ネイバーフッドと提携し、同団体の持ち家取得ワークショップでテナントに信用情報や家計の準備をさせる。194世帯のうち20数世帯が購入に関心を示しており、ハーパー＝エドワーズとイスラエルを含む最初の世帯は来年の購入に向けて順調に進んでいる。

投資家市場から平均約7万8000ドルで194戸の住宅を取得し、テナントが購入できるよう準備を進めながら、手頃な賃貸住宅として維持した。

苦境が好機を生んだ。破綻した投資家が所有していた、入居者が住む住宅のポートフォリオが一度に市場に出て、最初に入札した者がそれを確保した。

現金の投資家を上回る入札には、1450万ドルの負債という財務面の胆力が必要だったが、公的機関は四半期ごとのリターンではなく社会的な成果のために住宅を保有できる。

現に入居しているテナントに売却することで、投資家が価格に織り込む再貸し出しのリスクがなくなり、手頃な価格を維持する使命も保たれる。

ワーキング・イン・ネイバーフッドとの提携により、信用力の乏しい賃借人が住宅ローンを組める買い手へと変わる。このモデルの成否はまさにそこにかかっている。

公的機関は、辛抱強くリスクを引き受けるならば、民間投資会社を上回る入札ができる。苦境にあるポートフォリオを買い、手頃な賃料で貸し、非営利団体の支援を得て現に入居しているテナントを所有者に転換するのだ。

ザ・ポートは住宅を改修しながら手頃な賃料で貸している。壊れた暖房炉、雨漏りのする屋根、腐った床により改修費は初期見積もりを超えて膨らんでおり、購入希望者の列には約20数世帯のテナントが並び、最初の購入は2023年に見込まれている。ブラナーはさらに多くの住宅を購入したい考えで、このプログラムを全国的なモデルと見ているが、これを資金調達できる機関を持つ都市はほとんどない。全米賃貸住宅評議会は、一部の投資家が現在テナントの持ち家取得を支援し、賃料の支払い状況を報告したり、金融リテラシー講座を後援したりしていると指摘している。