Demetrius Harper-Edwards e Sarai Yisrael passaram a pandemia economizando para a entrada da casa que alugavam em Cincinnati. Então chegou uma carta: a casa havia mudado de mãos — uma das 194 casas da falida empresa de investimentos californiana Raineth Housing, compradas pela Autoridade de Desenvolvimento do Porto da Grande Cincinnati, que queria ajudá-los a comprá-la. A equipe da CEO Laura Brunner passou meses investigando e descobriu que investidores institucionais eram donos de pelo menos 4.000 casas no condado — a maioria comprada barato após o colapso de 2008 e transformada em aluguel — numa cidade onde apenas 33% dos residentes negros são proprietários de imóveis.
Quando a Raineth faliu, o Porto superou outros 12 investidores, assumindo US$ 14,5 milhões em dívida pelas casas — uma média de cerca de US$ 78 mil cada — e mais US$ 2 milhões para reformá-las. Brunner diz não conhecer outra agência pública nos EUA que tenha feito isso, e chama a compra institucional de casas de baixa renda de prática predatória que captura potenciais compradores como inquilinos. O setor rebate: David Howard, do National Rental Home Council, diz que grandes investidores possuem uma fatia mínima do mercado e estão atendendo à demanda por aluguel.
A economia do modelo é apertada por concepção. O Porto não usa subsídios públicos: planeja recuperar o dinheiro por meio de aluguéis e, depois, de vendas abaixo do mercado aos inquilinos, com reformas que seguem ultrapassando as estimativas iniciais, como o orçamento de US$ 10 mil para uma casa com o piso podre. Ele fez parceria com a organização sem fins lucrativos Working in Neighborhoods, cujas oficinas de propriedade preparam os inquilinos em crédito e orçamento; cerca de duas dúzias dos 194 domicílios manifestaram interesse em comprar, e os primeiros — incluindo Harper-Edwards e Yisrael — estão no caminho para o próximo ano.
194 casas retiradas do mercado de investidores a uma média de cerca de US$ 78 mil, mantidas como aluguéis acessíveis enquanto os inquilinos são preparados para comprá-las.
A situação de dificuldade criou a oportunidade: o portfólio de casas ocupadas de um investidor falido chegou ao mercado de uma só vez, e quem deu o primeiro lance ficou com elas.
Superar investidores em dinheiro exigiu coragem de balanço — US$ 14,5 milhões em dívida —, mas uma agência pública pode manter casas para retorno social em vez de retornos trimestrais.
Vender aos inquilinos que já moram nas casas elimina o risco de realocação que os investidores precificam e mantém intacta a missão de acessibilidade.
A parceria com a Working in Neighborhoods transforma inquilinos com crédito frágil em compradores prontos para o financiamento, que é onde o modelo vive ou morre.
Uma agência pública pode superar o private equity quando assume o risco com paciência: comprar o portfólio em dificuldade, alugar de forma acessível e depois converter os inquilinos que já moram nas casas em proprietários com ajuda de organizações sem fins lucrativos.
O Porto está alugando as casas de forma acessível enquanto as reforma — fornos quebrados, telhados com vazamentos e pisos apodrecidos estão empurrando as contas de reparo para além das estimativas iniciais — com cerca de duas dúzias de inquilinos na fila de compradores e as primeiras compras previstas para 2023. Brunner quer comprar mais casas e vê o programa como um modelo nacional, embora poucas cidades tenham uma agência capaz de financiá-lo. O National Rental Home Council observa que alguns investidores agora ajudam inquilinos a caminho da propriedade, reportando aluguel pago em dia e patrocinando aulas de educação financeira.
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