Demetrius Harper-Edwards et Sarai Yisrael ont passé la pandémie à économiser pour un apport sur la maison qu'ils louaient à Cincinnati. Puis une lettre est arrivée : la maison avait changé de mains — l'un des 194 logements de l'entreprise d'investissement californienne défaillante Raineth Housing, rachetés par The Port of Greater Cincinnati Development Authority, qui voulait les aider à l'acheter. L'équipe de la directrice générale Laura Brunner avait passé des mois à fouiller et découvert que des investisseurs institutionnels possédaient au moins 4 000 maisons dans le comté — la plupart achetées à bas prix après le krach de 2008 et transformées en locations — dans une ville où seulement 33 % des résidents noirs sont propriétaires de leur logement.
Quand Raineth a fait faillite, le Port a surenchéri sur 12 autres investisseurs, contractant 14,5 millions de dollars de dettes pour les logements — soit environ 78 000 dollars en moyenne chacun — et 2 millions de plus pour les remettre en état. Brunner dit ne connaître aucune autre agence publique aux États-Unis qui ait fait cela, et qualifie l'achat institutionnel de logements à bas revenus de pratique prédatrice qui capture les acheteurs potentiels en tant que locataires. Le secteur réplique : David Howard, du National Rental Home Council, affirme que les grands investisseurs ne détiennent qu'une infime part du marché et répondent à la demande locative.
L'économie du modèle est serrée par construction. Le Port n'utilise aucune subvention publique : il compte récupérer son argent via les loyers, puis des ventes à prix inférieurs au marché aux locataires, avec des réparations qui ne cessent de dépasser les premières estimations, comme le devis de 10 000 dollars pour une maison au plancher pourri. Il s'est associé à l'organisation à but non lucratif Working in Neighborhoods, dont les ateliers sur l'accession à la propriété préparent les locataires au crédit et au budget ; une vingtaine des 194 ménages ont exprimé leur intérêt pour l'achat, et les premiers — dont Harper-Edwards et Yisrael — sont en bonne voie pour l'année prochaine.
194 logements retirés du marché des investisseurs à environ 78 000 dollars en moyenne, maintenus comme locations abordables pendant que les locataires sont préparés à les acheter.
La détresse a créé l'ouverture : le portefeuille de logements occupés d'un investisseur défaillant est arrivé sur le marché une seule fois, et le premier à enchérir les a gardés.
Surenchérir sur des investisseurs en liquide a exigé du culot bilantaire — 14,5 M$ de dettes — mais une agence publique peut conserver des logements pour un rendement social plutôt que pour des rendements trimestriels.
Vendre aux locataires en place élimine le risque de relocation que les investisseurs intègrent dans leurs prix et préserve la mission d'abordabilité.
Le partenariat avec Working in Neighborhoods transforme des locataires au crédit fragile en acheteurs prêts pour un prêt hypothécaire, et c'est là que le modèle tient ou s'effondre.
Une agence publique peut surenchérir sur le capital-investissement lorsqu'elle souscrit patiemment : acheter le portefeuille en difficulté, louer à prix abordable, puis convertir les locataires en place en propriétaires avec l'aide d'une organisation à but non lucratif.
Suites
Le Port loue les logements à prix abordable tout en les réhabilitant — chaudières en panne, toits qui fuient et planchers pourris poussent les factures de réparation au-delà des premières estimations — avec une vingtaine de locataires dans le circuit d'achat et des premiers achats attendus en 2023. Brunner veut acheter davantage de logements et voit dans le programme un modèle national, même si peu de villes disposent d'une agence capable de le financer. Le National Rental Home Council note que certains investisseurs aident désormais les locataires à accéder à la propriété, en déclarant les loyers payés à temps et en parrainant des cours d'éducation financière.
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