辛辛那提港務局以高於12名投資者的出價買下194棟房屋——再賣給自家租戶

Demetrius Harper-Edwards與Sarai Yisrael在疫情期間努力存錢，想為他們在辛辛那提租住的房子籌措頭期款。接著一封信寄來了：那棟房子已經易手——它是倒閉的加州投資公司Raineth Housing旗下194棟房屋之一，由大辛辛那提發展局（The Port of Greater Cincinnati Development Authority）買下，而該局希望能協助他們買下這棟房子。執行長Laura Brunner的團隊花了數月深入調查，發現機構投資者在該郡至少擁有4,000棟房屋——多數是在2008年金融危機後低價買進並轉為出租——而在這座城市裡，僅有33%的黑人居民擁有自宅。

當Raineth破產倒閉時，港務局以高於其他12名投資者的出價得標，為這些房屋承擔1,450萬美元債務——平均每棟約78,000美元——另再投入200萬美元用於整修。Brunner表示，據她所知，美國沒有其他公共機構做過這種事，並稱機構投資者收購低收入社區房屋是一種掠奪性做法，會把原本可能購屋的人困在租屋身分中。業界則提出反駁：全國租屋住宅委員會（National Rental Home Council）的David Howard表示，大型投資者只占市場的一小部分，且是在滿足租屋需求。

這個模式的經濟設計刻意維持緊繃。港務局不使用任何公共補貼：它計畫透過租金回收成本，再以低於市價的價格賣給租戶，而整修費用卻不斷超出初期估算，例如一棟地板腐爛的房屋報價就要10,000美元。港務局與非營利組織Working in Neighborhoods合作，該組織的購屋工作坊協助租戶準備信用與預算；194戶中已有二十多戶表達購買意願，而第一批——包括Harper-Edwards與Yisrael——預計明年可望成交。

以平均約78,000美元的價格，從投資者市場買回194棟房屋，在協助租戶準備購屋的同時，繼續作為可負擔的出租住宅。

困境創造了機會：一名失敗投資者旗下已有人居住的房屋組合一次性進入市場，誰先出價誰就能留下它們。

出價高於現金投資者需要資產負債表上的膽識——1,450萬美元債務——但公共機構可以為了社會效益而持有房屋，而非追求季度報酬。

賣給現有租戶消除了投資者計入定價的重新出租風險，並維持可負擔性的使命不變。

與Working in Neighborhoods合作，把信用薄弱的租戶培養成符合房貸條件的買家，而這正是這個模式成敗的關鍵。

公共機構若能耐心承擔風險，就能在出價上勝過私募股權：買下陷入困境的房屋組合，以可負擔的價格出租，再藉由非營利組織的協助，把現有租戶轉變為屋主。

港務局一邊以可負擔的價格出租這些房屋，一邊進行整修——故障的暖爐、漏水的屋頂與腐爛的地板，使整修費用超出初期估算——目前約有二十多戶租戶在購屋流程中，首批交易預計於2023年完成。Brunner希望買下更多房屋，並將此計畫視為全國典範，儘管少有城市擁有能為此籌資的機構。全國租屋住宅委員會指出，部分投資者如今會協助租戶邁向擁有自宅，例如通報按時繳租紀錄並贊助理財素養課程。