Demetrius Harper-Edwards und Sarai Yisrael sparten während der Pandemie für eine Anzahlung auf das Haus in Cincinnati, das sie gemietet hatten. Dann kam ein Brief: Das Haus hatte den Besitzer gewechselt – eines von 194 Häusern der gescheiterten kalifornischen Investmentfirma Raineth Housing, gekauft von The Port of Greater Cincinnati Development Authority, die ihnen helfen wollte, es zu kaufen. Die Mitarbeiter von CEO Laura Brunner hatten monatelang recherchiert und festgestellt, dass institutionelle Investoren mindestens 4.000 Häuser im County besaßen – die meisten nach dem Crash von 2008 billig gekauft und in Mietobjekte umgewandelt – in einer Stadt, in der nur 33 % der schwarzen Einwohner ein Eigenheim besitzen.
Als Raineth unterging, überbot The Port 12 andere Investoren, nahm 14,5 Millionen Dollar Schulden für die Häuser auf – im Durchschnitt rund 78.000 Dollar pro Haus – und weitere 2 Millionen Dollar für deren Instandsetzung. Brunner sagt, sie kenne keine andere öffentliche Einrichtung in den USA, die dies getan habe, und nennt den institutionellen Kauf von Häusern in einkommensschwachen Gegenden eine räuberische Praxis, die potenzielle Käufer als Mieter binde. Die Branche widerspricht: David Howard vom National Rental Home Council sagt, große Investoren besäßen nur einen Bruchteil des Marktes und deckten die Mietnachfrage.
Die Ökonomie des Modells ist bewusst eng kalkuliert. The Port nutzt keine öffentlichen Subventionen: Man plant, das Geld durch Mieten und dann durch Verkäufe unter Marktpreis an Mieter zurückzugewinnen, wobei die Reparaturen die frühen Schätzungen immer wieder übertreffen, etwa das Angebot von 10.000 Dollar für ein Haus mit verfaultem Boden. Man arbeitete mit der gemeinnützigen Organisation Working in Neighborhoods zusammen, deren Eigenheim-Workshops die Mieter in Sachen Kredit und Budget vorbereiten; ein paar Dutzend der 194 Haushalte haben Interesse am Kauf bekundet, und die ersten – darunter Harper-Edwards und Yisrael – sind auf Kurs für das nächste Jahr.
194 Häuser wurden zum Durchschnittspreis von etwa 78.000 Dollar dem Investorenmarkt entzogen und als bezahlbare Mietwohnungen erhalten, während die Mieter auf den Kauf vorbereitet werden.
Die Notlage schuf die Gelegenheit: Das Portfolio eines gescheiterten Investors aus bewohnten Häusern kam einmalig auf den Markt, und wer zuerst bot, behielt sie.
Bar zahlende Investoren zu überbieten erforderte bilanzielle Nervenstärke – 14,5 Mio. USD Schulden –, doch eine öffentliche Einrichtung kann Häuser für sozialen Ertrag halten statt für Quartalsrenditen.
Der Verkauf an die derzeitigen Mieter beseitigt das Neuvermietungsrisiko, das Investoren einpreisen, und wahrt die Bezahlbarkeitsmission.
Die Partnerschaft mit Working in Neighborhoods macht Mieter mit dünner Kreditwürdigkeit zu hypothekenfähigen Käufern – davon hängt das Modell ab.
Eine öffentliche Einrichtung kann Private Equity überbieten, wenn sie geduldig kalkuliert: das notleidende Portfolio kaufen, bezahlbar vermieten und dann die derzeitigen Mieter mit gemeinnütziger Hilfe zu Eigentümern machen.
The Port vermietet die Häuser bezahlbar, während man sie saniert – defekte Heizungen, undichte Dächer und verfaulte Böden treiben die Reparaturkosten über die frühen Schätzungen –, mit etwa zwei Dutzend Mietern in der Käufer-Pipeline und ersten Käufen, die 2023 erwartet werden. Brunner möchte weitere Häuser kaufen und sieht das Programm als nationales Modell, obwohl nur wenige Städte eine Einrichtung haben, die es finanzieren kann. Der National Rental Home Council merkt an, dass einige Investoren inzwischen Mieter auf dem Weg zum Eigentum unterstützen, pünktliche Mietzahlungen melden und Kurse zur Finanzkompetenz sponsern.
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