신시내티의 포트, 194채 주택 두고 투자자 12명 제치고 입찰 — 자체 세입자에게 매각하기 위해

데메트리어스 하퍼-에드워즈와 사라이 이스라엘은 팬데믹 기간 동안 세를 살던 신시내티 집의 계약금을 모으기 위해 저축했다. 그러던 중 편지 한 통이 도착했다. 그 집이 주인이 바뀌었다는 내용이었다. 캘리포니아의 실패한 투자회사 레인에스 하우징이 보유한 194채 중 한 채였고, 이를 그레이터 신시내티 개발청인 포트가 사들여 이들이 그 집을 살 수 있도록 돕겠다는 것이었다. 최고경영자 로라 브러너의 직원들은 수개월간 조사한 끝에 기관 투자자들이 카운티 내 최소 4,000채의 주택을 소유하고 있음을 밝혀냈다. 대부분은 2008년 금융위기 이후 싸게 사들여 임대주택으로 바꾼 것이었으며, 흑인 주민 중 자가 주택 소유 비율이 33%에 불과한 도시에서 벌어진 일이었다.

레인에스가 파산하자 포트는 다른 투자자 12명을 제치고 입찰에 성공해 주택들을 위해 1,450만 달러의 부채를 떠안았고, 이는 채당 평균 약 7만 8,000달러에 해당하며, 추가로 200만 달러를 수리에 투입했다. 브러너는 미국 내에서 이런 일을 한 다른 공공기관을 알지 못한다고 말하며, 저소득 주택에 대한 기관의 매입을 잠재적 구매자를 세입자로 붙잡아 두는 약탈적 관행이라고 비판했다. 업계는 반박한다. 전국임대주택협의회의 데이비드 하워드는 대형 투자자들이 시장의 극히 일부만 소유하며 임대 수요를 충족시키고 있다고 말한다.

이 모델의 경제성은 설계상 빠듯하다. 포트는 공적 보조금을 전혀 사용하지 않는다. 임대료와 세입자에 대한 시세 이하 매각을 통해 투자금을 회수할 계획인데, 바닥이 썩은 한 주택에 대한 1만 달러 견적처럼 수리비가 초기 추정치를 계속 웃돌고 있다. 포트는 비영리단체 '워킹 인 네이버후즈'와 협력했으며, 이 단체의 주택 소유 워크숍은 세입자들에게 신용과 예산 관리를 준비시킨다. 194가구 중 20여 가구가 매입 의사를 밝혔고, 하퍼-에드워즈와 이스라엘을 포함한 첫 매입자들은 내년을 목표로 순조롭게 진행 중이다.

평균 약 7만 8,000달러에 투자자 시장에서 194채의 주택을 사들여, 세입자들이 매입을 준비하는 동안 저렴한 임대주택으로 유지했다.

위기가 기회를 만들었다. 실패한 투자자의, 세입자가 거주 중인 주택 포트폴리오가 한 번에 시장에 나왔고, 먼저 입찰한 쪽이 이를 차지했다.

현금 투자자들을 제치려면 재무제표상의 배짱, 즉 1,450만 달러의 부채를 떠안을 용기가 필요했지만, 공공기관은 분기별 수익 대신 사회적 성과를 위해 주택을 보유할 수 있다.

현 거주 세입자에게 매각하면 투자자들이 가격에 반영하는 재임대 위험이 사라지고 저렴한 주택이라는 사명도 유지된다.

워킹 인 네이버후즈와의 협력은 신용이 부족한 세입자들을 모기지 준비가 된 구매자로 바꾸며, 이 모델의 성패는 바로 여기에 달려 있다.

공공기관은 인내심을 갖고 위험을 감수할 때 사모펀드를 입찰에서 이길 수 있다. 위기에 처한 포트폴리오를 사들여 저렴하게 임대하고, 비영리단체의 도움을 받아 현 거주 세입자를 소유자로 전환하면 된다.

포트는 주택을 저렴하게 임대하면서 보수하고 있다. 고장 난 난방기, 새는 지붕, 썩은 바닥 등으로 수리비가 초기 추정치를 웃돌고 있으며, 20여 가구의 세입자가 매입 대기열에 있고 첫 매입은 2023년에 이뤄질 것으로 예상된다. 브러너는 더 많은 주택을 사들이고 싶어 하며 이 프로그램을 전국적인 모델로 보고 있지만, 이를 재정적으로 뒷받침할 수 있는 기관을 갖춘 도시는 거의 없다. 전국임대주택협의회는 일부 투자자들이 이제 세입자의 주택 소유를 돕고 있으며, 제때 임대료 납부 실적을 보고하고 금융 이해력 수업을 후원한다고 밝혔다.