Emirates REIT refinanció su sukuk de 400 millones de dólares hasta 205 millones y recuperó un valor liquidativo récord en 2024

Emirates REIT, el mayor REIT cotizado conforme a la sharía de los Emiratos Árabes Unidos, tomó prestados 400 millones de dólares mediante un sukuk emitido en 2017 con vencimiento en diciembre de 2022. Cuando la COVID golpeó el mercado inmobiliario de Dubái, propuso canjear los pagarés no garantizados por títulos garantizados y de mayor plazo, pero en junio de 2021 un grupo de acreedores institucionales hizo campaña contra los términos, y el plan se retiró después de que solo el 57 % de los tenedores votantes lo respaldara frente al 75 % requerido.

El REIT siguió negociando. En diciembre de 2022 completó una refinanciación: 380 millones de dólares en nuevos sukuk garantizados con vencimiento en diciembre de 2024, con una opción de extensión de un año y una tasa de beneficio más alta. Después redujo su apalancamiento vendiendo activos —Trident Grand Mall por 20 millones de dólares y Office Park por 196 millones en 2024— y realizando amortizaciones parciales.

En diciembre de 2024 Emirates REIT refinanció íntegramente el instrumento restante con un nuevo sukuk sénior garantizado de 205 millones de dólares con vencimiento en 2028 al 7,5 % (que sube al 8,25 % en el cuarto año), calificado BB+ por Fitch. Los resultados del ejercicio 2024 mostraron el resultado: el beneficio aumentó un 64 % hasta 209 millones de dólares, la relación financiación-valor bajó al 24 % —la más baja desde 2014— y el valor liquidativo subió un 42 % hasta un máximo histórico de 708 millones de dólares.

Deuda reducida de 400 millones de dólares a un sukuk garantizado de 205 millones con vencimiento en 2028 al 7,5 %; beneficio del ejercicio 2024 aumentado un 64 % hasta 209 millones de dólares; relación financiación-valor reducida al 24 %; valor liquidativo aumentado un 42 % hasta un récord de 708 millones de dólares.

Garantizar el sukuk y extender el vencimiento en 2022 dio el tiempo que necesitaban las ventas de activos.

La venta de Trident Grand Mall y Office Park generó 216 millones de dólares en ingresos utilizados para amortizar deuda y reducir el sukuk.

Las amortizaciones parciales en 2023-24 redujeron aún más el instrumento antes de la refinanciación final.

El sukuk de 2024, más barato —7,5 % frente a la tasa escalonada anterior—, redujo los costes financieros de forma estructural.

Una reestructuración rechazada es una señal para renegociar, no para abandonar: Emirates REIT volvió con condiciones garantizadas, redujo su apalancamiento mediante ventas de activos y posteriormente se refinanció a un coste menor que su bono original.

La reducción del apalancamiento continuó en 2025: la relación financiación-valor cayó al 20 % desde el 41 % de un año antes, el valor liquidativo alcanzó un récord de 857,9 millones de dólares y el beneficio neto del primer trimestre de 2025 se multiplicó por más de seis hasta 149,7 millones de dólares. Lo que comenzó como una disputa de bonos que amenazaba al REIT terminó como un restablecimiento de la estructura de capital que produjo algunos de los mejores resultados de su historia.