Emirates REIT refinanzierte seinen 400-Mio.-US-Dollar-Sukuk auf 205 Mio. US-Dollar herunter und erreichte 2024 wieder einen Rekord-NAV

Emirates REIT, der größte börsennotierte scharia-konforme REIT der VAE, lieh sich 400 Mio. US-Dollar über einen 2017 begebenen Sukuk, fällig im Dezember 2022. Als COVID den Immobilienmarkt in Dubai traf, schlug das Unternehmen vor, die unbesicherten Schuldverschreibungen gegen besicherte Papiere mit längerer Laufzeit zu tauschen – doch im Juni 2021 machte eine Gruppe institutioneller Gläubiger gegen die Bedingungen mobil, und der Plan wurde zurückgezogen, nachdem nur 57 % der abstimmenden Inhaber ihn unterstützt hatten, gegenüber den erforderlichen 75 %.

Der REIT verhandelte weiter. Im Dezember 2022 schloss er eine Refinanzierung ab: 380 Mio. US-Dollar an neuen besicherten Sukuk, fällig im Dezember 2024, mit einer einjährigen Verlängerungsoption und einem höheren Gewinnsatz. Anschließend baute er durch Vermögensverkäufe Schulden ab – die Trident Grand Mall für 20 Mio. US-Dollar und den Office Park für 196 Mio. US-Dollar im Jahr 2024 – und nahm Teilrückzahlungen vor.

Im Dezember 2024 refinanzierte Emirates REIT die verbleibende Fazilität vollständig mit einem neuen besicherten vorrangigen Sukuk über 205 Mio. US-Dollar, fällig 2028, zu 7,5 % (im vierten Jahr steigend auf 8,25 %), bewertet mit BB+ von Fitch. Die Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2024 zeigten den Erfolg: Der Gewinn stieg um 64 % auf 209 Mio. US-Dollar, die Beleihungsquote sank auf 24 % – den niedrigsten Stand seit 2014 – und der NAV stieg um 42 % auf ein Allzeithoch von 708 Mio. US-Dollar.

Die Verschuldung wurde von 400 Mio. US-Dollar auf einen besicherten Sukuk über 205 Mio. US-Dollar, fällig 2028, zu 7,5 % reduziert; der Gewinn für das Geschäftsjahr 2024 stieg um 64 % auf 209 Mio. US-Dollar; die Beleihungsquote sank auf 24 %; der NAV stieg um 42 % auf einen Rekordwert von 708 Mio. US-Dollar.

Die Besicherung des Sukuk und die Verlängerung der Laufzeit im Jahr 2022 verschafften die Zeit, die die Vermögensverkäufe benötigten.

Der Verkauf der Trident Grand Mall und des Office Park erbrachte 216 Mio. US-Dollar an Erlösen, die zur Rückzahlung von Schulden und zur Verkleinerung des Sukuk verwendet wurden.

Teilrückzahlungen in den Jahren 2023–24 verringerten die Fazilität vor der endgültigen Refinanzierung weiter.

Der günstigere Sukuk von 2024 – 7,5 % gegenüber dem zuvor erhöhten Satz – senkte die Finanzierungskosten strukturell.

Eine abgelehnte Restrukturierung ist ein Signal zum Nachverhandeln, nicht zum Aufgeben: Emirates REIT kam mit besicherten Bedingungen zurück, baute durch Vermögensverkäufe Schulden ab und refinanzierte später günstiger als seine ursprüngliche Anleihe.

Der Schuldenabbau setzte sich 2025 fort: Die Beleihungsquote fiel von 41 % im Vorjahr auf 20 %, der NAV erreichte einen Rekordwert von 857,9 Mio. US-Dollar, und der Nettogewinn im ersten Quartal 2025 stieg um mehr als das Sechsfache auf 149,7 Mio. US-Dollar. Was als Anleihestreit begann, der den REIT bedrohte, endete als Neustrukturierung der Kapitalstruktur, die einige der besten Ergebnisse ihrer Geschichte hervorbrachte.