Emirates REIT a refinancé son sukuk de 400 M$ à 205 M$ et retrouvé une valeur nette d'inventaire record en 2024

Emirates REIT, la plus grande foncière cotée conforme à la charia des Émirats arabes unis, a emprunté 400 M$ au moyen d'un sukuk émis en 2017, arrivant à échéance en décembre 2022. Lorsque la COVID a frappé l'immobilier de Dubaï, elle a proposé d'échanger les titres non garantis contre des titres garantis à plus longue échéance — mais en juin 2021, un groupe de créanciers institutionnels a fait campagne contre les conditions, et le plan a été retiré après que seulement 57 % des porteurs votants l'ont soutenu, contre les 75 % requis.

La foncière a poursuivi les négociations. En décembre 2022, elle a finalisé un refinancement : 380 M$ de nouveaux sukuk garantis arrivant à échéance en décembre 2024, avec une option de prorogation d'un an et un taux de profit plus élevé. Elle a ensuite réduit son effet de levier en cédant des actifs — Trident Grand Mall pour 20 M$ et Office Park pour 196 M$ en 2024 — et en procédant à des remboursements partiels.

En décembre 2024, Emirates REIT a entièrement refinancé la facilité restante au moyen d'un nouveau sukuk senior garanti de 205 M$ arrivant à échéance en 2028 à 7,5 % (passant à 8,25 % la quatrième année), noté BB+ par Fitch. Les résultats de l'exercice 2024 ont montré le résultat : bénéfice en hausse de 64 % à 209 M$, ratio financement/valeur descendu à 24 % — le plus bas depuis 2014 — et valeur nette d'inventaire en hausse de 42 % à un niveau record de 708 M$.

Dette réduite de 400 M$ à un sukuk garanti de 205 M$ arrivant à échéance en 2028 à 7,5 % ; bénéfice de l'exercice 2024 en hausse de 64 % à 209 M$ ; ratio financement/valeur descendu à 24 % ; valeur nette d'inventaire en hausse de 42 % à un record de 708 M$.

La garantie du sukuk et la prorogation de l'échéance en 2022 ont acheté le temps nécessaire aux cessions d'actifs.

La vente de Trident Grand Mall et d'Office Park a généré 216 M$ de produits utilisés pour rembourser la dette et réduire le sukuk.

Des remboursements partiels en 2023-24 ont encore réduit la facilité avant le refinancement final.

Le sukuk moins cher de 2024 — 7,5 % contre le taux majoré précédent — a réduit les coûts de financement de manière structurelle.

Un plan de restructuration rejeté est un signal pour renégocier, et non pour abandonner : Emirates REIT est revenue avec des conditions garanties, a réduit son effet de levier par des cessions d'actifs, puis s'est refinancée à un coût inférieur à celui de son obligation initiale.

La réduction de l'effet de levier s'est poursuivie en 2025 : le ratio financement/valeur est descendu à 20 %, contre 41 % un an plus tôt, la valeur nette d'inventaire a atteint un record de 857,9 M$ et le résultat net du premier trimestre 2025 a plus que sextuplé pour atteindre 149,7 M$. Ce qui avait commencé comme un litige obligataire menaçant la foncière s'est achevé par une réinitialisation de la structure du capital qui a produit certains des meilleurs résultats de son histoire.