에미리트 REIT, 4억 달러 수쿠크를 2억 500만 달러로 재융자하고 2024년까지 사상 최고 NAV 회복

UAE 최대 상장 샤리아 준수 REIT인 에미리트 REIT는 2017년 발행되어 2022년 12월 만기가 도래하는 수쿠크를 통해 4억 달러를 차입했습니다. 코로나19가 두바이 부동산 시장을 강타하자, 동사는 무담보 채권을 담보부·장기 채권으로 교환하는 방안을 제안했습니다. 그러나 2021년 6월 기관 채권자 그룹이 조건에 반대하는 캠페인을 벌였고, 의결권 보유자의 57%만이 찬성하여 요구치인 75%에 미달하면서 계획은 철회되었습니다.

REIT는 협상을 계속했습니다. 2022년 12월 동사는 2024년 12월 만기, 1년 연장 옵션 및 더 높은 수익률을 갖는 3억 8천만 달러의 신규 담보부 수쿠크로 재융자를 완료했습니다. 이어서 2024년 트라이던트 그랜드 몰을 2천만 달러에, 오피스 파크를 1억 9,600만 달러에 매각하고 부분 상환을 실행하여 디레버리징했습니다.

2024년 12월 에미리트 REIT는 잔여 시설을 2028년 만기, 7.5%(4년차에 8.25%로 상향) 금리의 2억 500만 달러 선순위 담보부 수쿠크로 전액 재융자했으며, 피치로부터 BB+ 등급을 받았습니다. 2024 회계연도 실적은 그 성과를 보여주었습니다. 이익은 64% 증가한 2억 900만 달러, 금융비용 대비 가치(LTV)는 24%로 하락하여 2014년 이후 최저치를 기록했으며, NAV는 42% 증가한 사상 최고치 7억 800만 달러를 달성했습니다.

부채를 4억 달러에서 2028년 만기, 7.5% 금리의 2억 500만 달러 담보부 수쿠크로 축소; 2024 회계연도 이익 64% 증가한 2억 900만 달러; 금융비용 대비 가치 24%로 하락; NAV 42% 증가한 사상 최고 7억 800만 달러.

2022년 수쿠크에 담보를 설정하고 만기를 연장한 것이 자산 매각에 필요한 시간을 벌어주었습니다.

트라이던트 그랜드 몰과 오피스 파크 매각으로 2억 1,600만 달러의 매각대금이 발생했으며, 이는 부채 상환과 수쿠크 축소에 사용되었습니다.

2023~24년의 부분 상환으로 최종 재융자 전에 시설이 추가로 축소되었습니다.

더 저렴해진 2024년 수쿠크(상향된 이전 금리 대비 7.5%)는 금융비용을 구조적으로 낮추었습니다.

거부된 구조조정은 포기가 아니라 재협상의 신호입니다. 에미리트 REIT는 담보 조건으로 다시 돌아왔고, 자산 매각을 통해 디레버리징했으며, 이후 원래 채권보다 저렴하게 재융자했습니다.

디레버리징은 2025년까지 이어졌습니다. 금융비용 대비 가치는 1년 전 41%에서 20%로 하락했고, NAV는 사상 최고치인 8억 5,790만 달러를 기록했으며, 2025년 1분기 순이익은 6배 이상 증가한 1억 4,970만 달러를 기록했습니다. REIT를 위협했던 채권 분쟁으로 시작된 일은 동사 역사상 최고의 실적을 낳은 자본구조 재설정으로 끝났습니다.