Emirates REIT 將其 4 億美元伊斯蘭債券再融資縮減至 2.05 億美元，並於 2024 年重返創紀錄資產淨值

Emirates REIT 是阿聯酋最大的上市符合伊斯蘭教法房地產投資信託，於 2017 年透過發行伊斯蘭債券借入 4 億美元，該債券於 2022 年 12 月到期。當 COVID 衝擊杜拜房地產時，該信託提議將無擔保票據交換為有擔保、期限更長的票據——但在 2021 年 6 月，一群機構債權人發起反對該條款的行動，該計劃僅獲得 57% 有投票權的持有人支持，未達到所需的 75%，因而被撤回。

該房地產投資信託持續談判。2022 年 12 月，它完成了一次再融資：發行 3.8 億美元的新有擔保伊斯蘭債券，於 2024 年 12 月到期，附帶一年延期選擇權及更高的利潤率。隨後它透過出售資產去槓桿——2024 年以 2,000 萬美元出售 Trident Grand Mall，並以 1.96 億美元出售 Office Park——並進行部分贖回。

2024 年 12 月，Emirates REIT 以一支新的 2.05 億美元高級有擔保伊斯蘭債券全額再融資剩餘融資，該債券於 2028 年到期，利率為 7.5%（第四年升至 8.25%），獲 Fitch 評級為 BB+。2024 財年業績顯示了成果：利潤增長 64% 至 2.09 億美元，融資對價值比率降至 24%——為 2014 年以來最低——資產淨值增長 42% 至歷史新高的 7.08 億美元。

債務從 4 億美元降至一支 2.05 億美元、2028 年到期、利率 7.5% 的有擔保伊斯蘭債券；2024 財年利潤增長 64% 至 2.09 億美元；融資對價值比率降至 24%；資產淨值增長 42% 至創紀錄的 7.08 億美元。

2022 年為伊斯蘭債券提供擔保並延長期限，爭取到資產出售所需的時間。

出售 Trident Grand Mall 和 Office Park 產生 2.16 億美元收益，用於償還債務並縮減伊斯蘭債券規模。

2023-24 年的部分贖回在最終再融資前進一步削減了該融資。

2024 年成本更低的伊斯蘭債券——7.5% 對比先前調升後的利率——在結構上降低了財務成本。

被拒絕的重組是重新談判的信號，而非放棄：Emirates REIT 以有擔保條款回歸，透過資產出售去槓桿，隨後以低於其原始債券的成本再融資。

去槓桿持續至 2025 年：融資對價值比率從一年前的 41% 降至 20%，資產淨值達到創紀錄的 8.579 億美元，2025 年第一季淨收入增長超過六倍至 1.497 億美元。一場最初威脅該房地產投資信託的債券糾紛，最終成為一次資本結構重置，締造了其歷史上一些最佳的業績。