Emirates REIT refinanciou seu sukuk de US$ 400 milhões para US$ 205 milhões e voltou ao NAV recorde em 2024

A Emirates REIT, o maior REIT listado compatível com a Sharia nos Emirados Árabes Unidos, tomou emprestado US$ 400 milhões por meio de um sukuk emitido em 2017, com vencimento em dezembro de 2022. Quando a COVID atingiu o mercado imobiliário de Dubai, ela propôs trocar as notas não garantidas por títulos garantidos de prazo mais longo — mas, em junho de 2021, um grupo de credores institucionais fez campanha contra os termos, e o plano foi retirado depois que apenas 57% dos detentores votantes o apoiaram, contra os 75% exigidos.

O REIT continuou negociando. Em dezembro de 2022, concluiu um refinanciamento: US$ 380 milhões em novos sukuk garantidos com vencimento em dezembro de 2024, com opção de extensão por um ano e taxa de lucro mais alta. Em seguida, desalavancou-se vendendo ativos — o Trident Grand Mall por US$ 20 milhões e o Office Park por US$ 196 milhões em 2024 — e fazendo resgates parciais.

Em dezembro de 2024, a Emirates REIT refinanciou integralmente a linha remanescente com um novo sukuk sênior garantido de US$ 205 milhões com vencimento em 2028, a 7,5% (subindo para 8,25% no quarto ano), classificado como BB+ pela Fitch. Os resultados do exercício de 2024 mostraram o resultado: lucro 64% maior, para US$ 209 milhões; relação financiamento-valor reduzida para 24% — a menor desde 2014 — e NAV 42% maior, atingindo a máxima histórica de US$ 708 milhões.

Dívida reduzida de US$ 400 milhões para um sukuk garantido de US$ 205 milhões com vencimento em 2028, a 7,5%; lucro do exercício de 2024 64% maior, para US$ 209 milhões; relação financiamento-valor reduzida para 24%; NAV 42% maior, atingindo o recorde de US$ 708 milhões.

Garantir o sukuk e estender o vencimento em 2022 comprou o tempo de que as vendas de ativos precisavam.

A venda do Trident Grand Mall e do Office Park gerou US$ 216 milhões em receitas usadas para pagar dívida e reduzir o sukuk.

Resgates parciais em 2023-24 reduziram ainda mais a linha antes do refinanciamento final.

O sukuk mais barato de 2024 — 7,5% contra a taxa anterior majorada — reduziu os custos financeiros de forma estrutural.

Uma reestruturação rejeitada é um sinal para renegociar, não para abandonar: a Emirates REIT voltou com termos garantidos, desalavancou-se por meio de vendas de ativos e depois refinanciou a um custo menor do que o de seu título original.

A desalavancagem continuou em 2025: a relação financiamento-valor caiu para 20%, contra 41% um ano antes; o NAV atingiu o recorde de US$ 857,9 milhões; e o lucro líquido do primeiro trimestre de 2025 cresceu mais de seis vezes, para US$ 149,7 milhões. O que começou como uma disputa de títulos que ameaçava o REIT terminou como uma redefinição da estrutura de capital que produziu alguns dos melhores resultados de sua história.