エミレーツREITは4億ドルのスクークを2億500万ドルに借り換え、2024年までに純資産価額（NAV）で過去最高を回復した

UAE最大の上場シャリア準拠REITであるエミレーツREITは、2017年に発行され2022年12月に満期を迎えるスクークを通じて4億ドルを調達した。COVIDがドバイ不動産を直撃すると、同社は無担保債を担保付きの長期債と交換することを提案したが、2021年6月に機関投資家の債権者グループが条件に反対するキャンペーンを展開し、投票した保有者のうち必要とされる75%に対して57%しか賛成しなかったため、計画は撤回された。

同REITは交渉を続けた。2022年12月に借り換えを完了した。すなわち、2024年12月満期の新たな担保付きスクーク3億8000万ドルで、1年間の延長オプションとより高い利益率を伴うものであった。その後、資産売却によってデレバレッジを進めた。2024年にトライデント・グランド・モールを2000万ドルで、オフィス・パークを1億9600万ドルで売却し、一部償還も行った。

2024年12月、エミレーツREITは残存ファシリティを、2028年満期・7.5%（4年目には8.25%に上昇）の新たな優先担保付きスクーク2億500万ドルで完全に借り換え、フィッチからBB+の格付けを取得した。2024年通期決算はその成果を示した。利益は64%増の2億900万ドル、融資対価値比率（FTV）は24%に低下して2014年以来の低水準となり、NAVは42%増の7億800万ドルと過去最高を更新した。

負債は4億ドルから、2028年満期・7.5%の担保付きスクーク2億500万ドルに削減された。2024年通期利益は64%増の2億900万ドル、融資対価値比率は24%に低下、NAVは42%増の過去最高7億800万ドルとなった。

2022年にスクークを担保化し満期を延長したことで、資産売却に必要な時間を確保できた。

トライデント・グランド・モールとオフィス・パークの売却により2億1600万ドルの売却収入が生まれ、これが負債の返済とスクークの縮小に充てられた。

2023年から2024年の一部償還により、最終的な借り換え前にファシリティはさらに縮小した。

2024年のより低コストなスクーク（従来の段階的引き上げ後の利率に対して7.5%）は、財務コストを構造的に引き下げた。

却下されたリストラクチャリングは、放棄ではなく再交渉のシグナルである。エミレーツREITは担保付きの条件で再提案し、資産売却を通じてデレバレッジを進め、その後は当初の債券よりも低コストで借り換えた。

デレバレッジは2025年にも続いた。融資対価値比率は前年の41%から20%に低下し、NAVは過去最高の8億5790万ドルに達し、2025年第1四半期の純利益は6倍超の1億4970万ドルに増加した。同REITを脅かした債券をめぐる紛争として始まったものは、同社の歴史の中でも最良の業績の一部を生み出した資本構成のリセットとして終わった。