レオパレス21は施工不良で自己資本を失い、それから2022年までに118億円の利益を計上した

レオパレス21は証券コード8848で東京に上場し、個人地主向けに小規模なアパートを建設した後、それらを管理していた。2018年4月27日と5月29日、同社は一部の建物の間仕切り壁が承認された仕様に適合していないことを開示し、国土交通省は検証と是正のために物件リストを地方の建築主務官庁に送付し始めた。

2019年2月7日、レオパレス21は、さらに最大1,324棟の建物の間仕切り壁、外壁、天井が建築基準法に基づき認められた仕様に適合していないと国土交通省に報告した。同日、同社は修繕のための特別損失360億円を追加計上し、2019年3月期の予想を50億～70億円の純損失から380億～400億円の純損失に引き下げた。宮山英禎社長は6か月間、月額報酬の30%を返上した。

国土交通省は同社に対し、所有者への説明、特定行政庁への報告、迅速な修繕の実施、原因の調査、相談窓口の設置を指示した。2019年5月29日の2回目の国土交通省の通知は、2月の外部通報を受けた耐火仕様に関するものだった。その後、同省はアパート建設における品質管理に関する専門家会議を招集し、レオパレス21自身の外部調査委員会の調査結果と大和ハウスの調査結果を併せて検討した。

修繕費の負担は修繕完了後も続いた。レオパレス21の連結貸借対照表は2021年3月31日時点で債務超過を示し、2021年6月29日、東京証券取引所は同社株を2023年3月31日までの上場廃止猶予期間の対象に指定した。2022年5月16日、同社は2022年3月期の決算を発表した。純資産はプラス圏に回復し、純利益は118億円だった。

債務超過は解消され、取引所が同社株を上場廃止猶予期間に入れてから2年後、2022年3月期に118億円の純利益を計上した。

修繕は義務的かつ無期限だったため、経営陣が真に制御できた唯一の手段はコスト構造と資産の範囲であり、非中核部門が最初に切り離された。

既存の建物に対する管理・仲介手数料は建設マージンよりも安定しており、新築工事が減速する間も入り続けた。

新たな不適合の区分を国土交通省に報告するたびに、無限の負債ではなく、1,324棟と明確な修繕リストという有限の範囲が確定した。

不足額がパンデミック関連と判断されたため2年に延長された取引所の猶予期間が、是正を完了し自己資本を再構築する時間を買った。

潜在的な欠陥が製品を負債に変えたとき、生き残る企業は既存の建物から手数料を得る事業部分に縮小し、そこから修繕費を支払うことになる。

レオパレス21は上場を維持し、国土交通省の是正の枠組みにとどまった。一方、同省の専門家会議は、レオパレス21と大和ハウスの外部調査結果を証拠基盤として、大手賃貸住宅事業者や型式認定部材にわたる品質管理を調査した。生き残った企業は、2018年4月に初めて欠陥のある間仕切り壁を開示した建設会社よりも小規模で、サービス比重の高い企業であり、この事例は、投資家向けに建設されたアパート群の壁、天井、耐火性を日本がどのように検査するかの基準点となった。