Amlak Finance, la entidad hipotecaria de Dubái conforme a la sharía, quedó insolvente por el crash inmobiliario de 2008, en el que los precios de la propiedad cayeron más de la mitad. Tras una inyección de efectivo del gobierno y seis años de negociación, concluyó una reestructuración en 2014: se reestructuraron 10 200 millones de AED de depósitos de inversión, se readmitieron las acciones a cotización en el Dubai Financial Market y se fijaron los reembolsos en un plan a 12 años.
A finales de 2016 Amlak ya reembolsaba por delante del calendario, pero los restrictivos covenants de la reestructuración limitaban las nuevas hipotecas y la captación de fondos. En septiembre de 2016 la dirección pidió a los financiadores que renunciaran a esos covenants, y en enero de 2017 una supermayoría aprobó un nuevo plan de negocio que elevó los límites de originación y flexibilizó las reglas de financiación, manteniendo sin cambios los plazos de reembolso.
La renegociación funcionó: Amlak devolvió a los financiadores 3500 millones de AED, el 42 % de la deuda total, dentro del primer año de la reestructuración, y obtuvo beneficios netos de 136 millones de AED en 2015 y de 94 millones de AED en los primeros nueve meses de 2016. En enero de 2019 los reembolsos en efectivo alcanzaban los 4300 millones de AED, o el 48 % de la deuda, y se habían amortizado anticipadamente 275 millones de AED del instrumento convertible.
Reembolsó 3500 millones de AED (42 % de la deuda) dentro del primer año, cifra que ascendió a 4300 millones de AED (48 %) en 2019, mientras registraba beneficios netos de 136, 107 y 51 millones de AED en 2015-17.
Renegociar los covenants mientras se cumplía con los pagos superó a esperar a que transcurriera el plan a 12 años: la compañía mantuvo los reembolsos según el calendario y recuperó la libertad de originar nuevas hipotecas.
El desempeño real de los reembolsos dio a la dirección poder de negociación: el 42 % de la deuda ya devuelta hizo que los acreedores estuvieran dispuestos a conceder un consentimiento por supermayoría.
La conclusión de la reestructuración de 2014 creó la credibilidad: las acciones recotizadas y una cartera hipotecaria reanudada hicieron plausible la solicitud de 2017 ante los financiadores.
Un deudor que cumple puede convertir los reembolsos anticipados en poder de negociación: una vez que los acreedores ven fluir el efectivo, renegociar covenants restrictivos para obtener flexibilidad de crecimiento supera a esperar a que transcurra un plan a 12 años.
Amlak siguió reembolsando anticipadamente —684 millones de AED más en enero de 2018— y se mantuvo rentable durante 2017. En enero de 2019 abrió una nueva renegociación de los covenants de financiación, cuya conclusión se esperaba para el segundo trimestre de 2019, aplicando la misma estrategia de canjear el desempeño demostrado por condiciones más flexibles, y siguió operando como uno de los financiadores hipotecarios islámicos de Dubái.
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Las fuentes
- Amlak successfully renegotiates restructuring terms with its Financiers Amlak Finance (company announcement) · amlakfinance.com ·
- Amlak renegotiates part of debt deal with creditors MEED · meed.com ·
- Amlak announces Renegotiation of Restructuring Terms with its Financiers Amlak Finance (company announcement) · amlakfinance.com ·