Amlak a renégocié sa restructuration de 2014 en 2017 et remboursé 48 % de la dette de la période de crise

Amlak Finance, prêteur immobilier conforme à la charia à Dubaï, a été laissé insolvable par le krach immobilier de 2008, au cours duquel les prix de l'immobilier ont chuté de plus de moitié. Après une injection de liquidités publiques et six ans de négociations, il a conclu une restructuration en 2014 : 10,2 milliards d'AED de dépôts d'investissement ont été restructurés, les actions ont été réadmises à la négociation sur le Dubai Financial Market et les remboursements ont été fixés selon un plan de 12 ans.

Fin 2016, Amlak remboursait en avance sur le calendrier, mais les clauses restrictives de la restructuration plafonnaient les nouveaux prêts hypothécaires et la levée de fonds. En septembre 2016, la direction a demandé aux financiers de renoncer à ces clauses, et en janvier 2017, une super-majorité a approuvé un nouveau plan d'affaires qui relevait les limites de production de nouveaux prêts et assouplissait les règles de financement tout en laissant les conditions de remboursement inchangées.

La renégociation a fonctionné : Amlak a remboursé 3,5 milliards d'AED, soit 42 % de la dette totale, aux financiers au cours de la première année de la restructuration et a réalisé des bénéfices nets de 136 millions d'AED en 2015 et de 94 millions d'AED au cours des neuf premiers mois de 2016. En janvier 2019, les remboursements en espèces atteignaient 4,3 milliards d'AED, soit 48 % de la dette, et 275 millions d'AED de l'instrument convertible avaient été rachetés par anticipation.

Remboursement de 3,5 milliards d'AED (42 % de la dette) au cours de la première année, porté à 4,3 milliards d'AED (48 %) d'ici 2019, tout en enregistrant des bénéfices nets de 136, 107 et 51 millions d'AED en 2015-17.

Renégocier les clauses tout en étant performant a mieux fonctionné que d'attendre la fin du plan de 12 ans : l'entreprise a maintenu les remboursements selon le calendrier et a retrouvé la liberté d'octroyer de nouveaux prêts hypothécaires.

La performance réelle de remboursement a donné à la direction un levier : 42 % de la dette déjà remboursée ont rendu les créanciers disposés à accorder l'accord d'une super-majorité.

L'achèvement de la restructuration de 2014 a créé la crédibilité : des actions réadmises à la cotation et un portefeuille de prêts hypothécaires relancé ont rendu la demande de 2017 plausible aux yeux des financiers.

Un débiteur performant peut convertir des remboursements anticipés en levier : une fois que les créanciers voient les flux de trésorerie, renégocier des clauses restrictives pour obtenir une flexibilité de croissance vaut mieux que d'attendre la fin d'un plan de 12 ans.

Amlak a continué à rembourser par anticipation — 684 millions d'AED de plus en janvier 2018 — et est resté rentable jusqu'en 2017. En janvier 2019, il a ouvert une nouvelle renégociation des clauses de financement, dont la conclusion était attendue au deuxième trimestre 2019, appliquant la même méthode consistant à échanger une performance démontrée contre des conditions plus souples, et a continué d'opérer comme l'un des financiers immobiliers islamiques de Dubaï.