퍼싱 스퀘어는 파산 상태의 제너럴 그로스를 인수했고 주주들은 52억 달러를 지켰다

2008년 말, 미국에서 두 번째로 큰 쇼핑몰 소유주인 제너럴 그로스 프로퍼티스는 2012년까지 만기가 돌아오는 약 118억 달러의 부채를 재융자할 수 없었다. 회사는 지급능력이 있었고, 185개의 쇼핑몰은 여전히 임대료를 거두고 있었지만, 2009년 4월 16일 회사는 챕터 11을 신청했고, 통상적인 결말은 헐값 매각이었다. 빌 애크먼의 퍼싱 스퀘어는 그 베팅의 반대편에 섰다.

퍼싱은 시장이 지분 가치를 0으로 매기던 시기에 주식과 무담보 채권을 헐값에 사들여 25퍼센트의 경제적 지분에 도달했고, 최대 무담보 채권자인 페어홈 캐피털이 여기에 합류했다. 그들의 제안은 구제 금융 대출이 아니었다. 신규 지분을 투입하고, 모든 무담보 채권자에게 액면가로 상환하며, 기존 주주들이 가치를 유지하도록 하는 것이었다.

2010년 10월 21일 확정된 계획은 정확히 그렇게 했다. 채권자들은 상환받았고, 기존 주주들은 52억 달러가 넘는 신규 지분을 받았다. 브룩필드, 페어홈, 퍼싱이 약 70억 달러의 신규 자본을 투입했고, 제너럴 그로스는 두 개의 상장 회사, 즉 쇼핑몰 리츠와 하워드 휴즈 코퍼레이션으로 나뉘어 나왔다.

모든 채권자가 상환받았고 주주들은 52억 달러가 넘는 지분을 지켰으며, GGP는 GGP와 하워드 휴즈로 분할되었고, 브룩필드는 2018년에 주당 23.50달러를 지불했다

손실은 영업 문제가 아니라 재융자 문제였다. 쇼핑몰은 채권 시장이 닫혀 있는 동안에도 계속 임대료를 벌어들였다.

논지는 결과가 나오기 전에 문서로 작성되었다. 퍼싱은 시장이 지분 가치를 0으로 매기던 동안 지분을 축적했고, 그 논거를 미리 공개했다.

회사 전체의 매각을 거부함으로써 기존 소유주들의 상방 여력을 보존했다. 신규 자본은 대신 주당 10달러에 들어왔다.

자본 구조는 자산이 감당할 수 있는 것을 중심으로 재편되었다. 채권자들에게는 액면 회수, 수익을 내는 쇼핑몰과 수익을 내지 못하는 토지를 분리하는 분할이 이루어졌다.

재융자 장벽에 무너진 지급능력 있는 회사는 바닥에서 매각하는 것보다 재조직하는 것이 더 가치 있다. 0으로 매겨진 지분은 하나의 옵션이며, 누군가는 아무도 알기 전에 그것을 사야 한다.

제너럴 그로스는 2010년 11월에 두 개의 상장 회사, 즉 쇼핑몰 리츠와 하워드 휴즈 코퍼레이션(HHC)으로 나와 상장되었다. 2018년 3월 브룩필드는 GGP의 나머지를 92억 5천만 달러에 인수하기로 합의하며, 주주들에게 주당 23.50달러를 현금 또는 브룩필드 유닛으로 제시했다. 퍼싱이 깊은 바닥에서 사들인 지분은 미국에서 두 번째로 큰 쇼핑몰 소유주의 지배 지분이 되었다.